佐伊：创纪录！广州推出12元首付购房！

　  在巨大的售房压力下，一线城市广州再曝新闻。

　　据《每日经济新闻》记者报道，广州部分中介涉嫌违规低首付甚至零首付购房。

　　一中介告知记者说：“首付只要5万元左右，看具体面积，不过月供可以3年后再还。”

　　实际上，这种低首付售房是违规的，但是广州为什么频频爆出类似情况呢？因为广州楼市压力太大了。

　　一、广州的楼市压力及其影响

　　四大一线城市房价，广州压力最大。

　　广州是一线城市中第一个打响认房不认贷的。

　　是一线城市中首个首套房贷突破LPR下限。

　　还是一线城市里面唯一一个落实房票的。

　　为什么广州这么激进？因为广州的房价压力太大了。

　　2023年新房房价同比数据，广州连续12个月下滑，环比数据也是8个月下滑。

　　二手房数据更惨。同比方面，也是连续12个月下滑，且同比下滑幅度比新房更大。环比方面，12个月中有9个月下滑，且幅度比新房更大。

　　房子是一种资产，大家的态度是买涨不买跌。在这种情况下，广州商品房销售大幅下滑。中原地产统计的商品住宅销售数据，从金额看，2023年仅为2021年巅峰期的72.43%，从面积看，只有2021年巅峰时期的65.27%

　　二、广州房价下滑的直接结果

　　房地产大幅降价的第一个直接后果，就是卖地收入大幅下滑。下表是广州政府性基金收入和卖地收入的数据（卖地收入是政府性基金收入的大头）。从已经公布的数据看，2022年卖地收入比2020年巅峰时期大幅下滑854亿元，同期政府性基金收入下滑885亿元，基本都是卖地收入下滑导致。

　　2023年的数据不可能实质性恢复。

　　对地方政府而言，除去转移支付外，最大的收入来源，一个是一般财政收入，一个是政府性基金收入。下表是2020-2022年的财政情况。可见，2022年整个收入比2020年巅峰时期下滑752亿元，一般预算收入还增加了133亿元，财政收入下滑几乎全是因为卖地收入下滑导致。

　　在这样的情况下，广州吃财政饭的收入受到巨大影响，不论是事业单位还是公务员，薪酬绩效合计都出现不同程度降低。

　　房地产大幅降价的第二个影响，就是房企资金回流受阻，拿地意愿下滑，投资意愿下降。

　　房地产产业链很长，开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业，竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。经济下滑时，不同行业出现产能过剩，商品卖不出去。降息降准、取消限购等等政策，可以刺激商品房销售，进而刺激开发商投资，消耗上述行业过剩产能，对冲经济下滑。

　　反之，一旦投资下滑，上述行业都会受到影响。

　　现在的情况，不仅仅是广州一个城市如此，而是全国都是这样。

　　三、全国的房价和销售情况

　　广州发生的所有事情，全国都在发生。

　　我们先看房价。

（一）房价下跌趋势

　　新房方面。2023年5月以来，环比下跌城市越来越多。年初环比下跌城市为33个，年末已经高达62个。也就是说，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑。

　　二手房方面数据更为惨烈。2023年5月以来，环比下跌城市大幅增加，11月除杭州持平外，所有城市环比下跌；12月70个大中城市全线下跌，无一例外。可以说，从5月以来，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑，且越演越烈。

（二）房价降幅如何

　　不仅是降价的城市越来越多，而且每月降价的幅度也越来越大。

　　新房从7月份开始，每月平均跌幅（环比）开始扩大。1-6月，跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间；7月以来，跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间，折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子，一年价格下跌为6.29万。

　　二手房方面从6月份开始，逐月跌幅明显扩大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间，6月以来，跌幅突破0.5%，随后快速攀升至0.8%附近，折年率超过9%。即100万的房子，一年价格下跌超过9万。

　　这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。相关机构统计，截止2023年11月底，中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中，1-6月合计437条，平均每月73条；7-11月合计575条，平均每月115条。

　　下半年政策密度远远大于上半年，但是仍然无法遏制房价下跌趋势。

（三）全国的销售额

　　在市场经济下，房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品，更是一个能带来现金流的资产。

　　对资产的态度，大家一向是买涨不买跌。

　　房价下跌导致的第一个问题，就是商品房销售额大量萎缩。按商品住宅销售面积看，2023年累计销售面积9.48亿平，已经回落至2010年水平。按销售金额看，2023年销售金额10.3万亿，已经回落至2016年水平，而2016年GDP仅为2023年的60%。

　　不论从哪一个角度来说，房地产都已经没落了。

　　每一个时代的变迁，都会有自己标志性的事件。房地产行业的衰退就是这样的事件。

　　2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。

　　2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。

　　2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。

　　2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。

　　2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。

　　历史完成了一个轮回。

　　下一个时代即将开启，谁能结果地产的枪，成为新的增长点呢？