解析土地征收“成片开发”标准定了，但比较要紧的转变却是它……

【比较新标准：农民主要记住这一点】据北京市在明律师事务所电话行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。

关于自然资源部比较新发布的“成片开发”标准，全文并不长，大家有兴趣完全可以自己查阅。我们只提示大家一个点：

土地征收成片开发方案应当充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议分之二以上成员或者分之二以上村民代表同意。未经同意，不得申请土地征收成片开发。

农民朋友只需要掌握好自己的知情权、参与权和监督权就可以了，少数服从多数，按村民自治程序去走。至于其他的点，如有质疑就需要专业律师的介入了，非一般老百姓能完全弄得明白的。

简单地讲，这个标准主要是用来监督征地行为本身是否合法、合理的，但与补偿安置直接关系。如果农民朋友们关注的还是补偿安置条件，那么接下来的问题恐怕更值得大家去关注。

【2022年农村征地也靠“协议搬迁”先签协议的征地怎样应对】

目前农村征地领域的比较大悬念，来自于《土地管理法施条例》修订的悬而未决。在《征收土地公告办法》被废止的情况下，农村征地的法定程序事上处于相对模糊的状态中，只能依据《土地管理法》第47条这一个条款来审慎调整和推进。

我们再来为大家简要回顾一下“47条”规定的征地程序：

县级发布征地启动公告（征收范围、征收目的、土地现状调查和社会稳定风险评估安排）→征地补偿安置公告（补偿标准、安置方式、社会保障、签约期限等）→听取意见、召开听证会→办理征地补偿登记→预签征地补偿安置协议→申请征收土地

为了让大家对2022年征地的整个程序有一个相对完整的认知，笔者为大家手动补充“47条”规定程序之后的征地施程序，依据是《土地管理法施条例（修订草案）》征求意见稿和征地拆迁的一般补偿原理：

→省级作出征地批复→县级发布正式的征地公告→对仍未签约的村民作出征地补偿安置决定→对决定不服的可复议可诉讼→申请法院强制执行

按照上述程序步骤，“预签征地补偿安置协议”显然是比较要紧的转变。先签协议，后作出征地的决定（也就是批复），签协议的比例将可能直接决定批复能否作出。

那么，在“预签”阶段对补偿安置条件仍有疑问，到底签还是不签就成了摆在农民面前的重大课题。

土地征收“成片开发”标准定了，但比较要紧的转变却是它……

笔者在这里提示大家以下3点：

其一，农村征地领域的“预签约”完全不同于所谓的“协议搬迁”，不是“商量着来的”，更不能“签一户拆一户”。

“协议搬迁”类项目如合村并居、城中村改造等的比较大特点是不具有行政强制性，签与不签自愿，拆与不拆也自愿。

而“预签约”仍是征收土地中的一个环节，是负责施征地的部门出面而不是开发商、村委会与村民进行签约，所签协议性质是行议而非一般的民事合同。

这就是说，“预签约”并不会导致征地行为具有强制性的特征丧失。对于农民朋友而言，不签面临的很可能就是比较终的征地补偿安置决定，一旦到了司法强拆那一步，该搬还是要搬。

但对于农民而言，好处就在于“预签约”行为同样受到严格的法律程序限制。在预签约达到一定比例但征地批复、征地公告未作出时，任何人都不得仅凭协议去拆除房屋、强占土地，此时动手将“未批先占”，是典型的土地行为。

同时，预签约所涉协议条款内容也必须与上报的方案相吻合，不得任由开发商、村委会从中“夹带私货”或者随意调整。

其二，预签约势必将与奖励金等利益挂钩，选择暂不签约需要充分的法律分析。类似于城镇棚户区改造项目中的预签约，晚签一天都会被按日扣除额外提供的那笔奖励金，从明面上看被征收人每天都在损失利益。

故此，究竟要不要选择暂不签约，农民一定要尽早咨询专业律师，对涉案项目征地、补偿行为的合法性、合理性作出客观理性的判断，而不是任由自己的主观想法去决策。

你签或者不签，主要影响你自己的利益，对征收方的影响并不是很大。一般而言，配合签约的总是大多数人。

其，预签约内容几修改、调整的可能，要慎重对待。先签的这份就是正式的补偿安置协议，而不是简单的“意见征询”“意愿调查”或者是协议草稿，这点被征收人一定要弄清楚。千万不要想着签完了后面还能重签或者再修改、反悔，这样的事情在极特殊的个案中有，但终究只是个案。

综上，我们的结论就出来了：新修订《土地管理法》适用下的农村征地程序比较要紧的转变就是“先签补偿安置协议”这一点，但它与“协议搬迁”完全不同。究竟在签约前后我们还有哪些权利可以行使，法定的救济渠道除了比较终起诉征地补偿安置决定外还有没有其他的，这些问题的答案，就需要静静等待《土地管理法施条例》修订的出台了。