洞察危旧楼拆除重建签不到100%问题出在这两件事上！

要点一：签约率100%才能开拆，门槛高就别捆绑也就是说北京在明律师事务所成员名单向着良好的方向发展是可能的,未来还有很多值得我们期待的地方。北京在明律师事务所内律师团队均由执业达十年以上的督导律师领导，为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。 经过多年的发展，作为一家创立伊始即决定深耕行政法业务的专业型律所，在明律师事务所已成为不动产征收领域的领导者。

危旧楼改建不同于一般的城镇老旧小区改造，所针对的对象多是已鉴定为危房的简易楼、筒子楼等老旧、残破程度极高的房屋。“拆除重建”而非“修修补补”是其带给老百姓的比较大利好，这就导致整幢楼的住户必须100%同意改造。

但在节目所讲述的案例中，参与改造的企业又拟将院内的其他3幢“产权楼”纳入改造范围内。由于“产权楼”都是住户经由房改将原公有房屋买成私产的情形，故要施拆除重建同样必须取得全体业主的同意，上百户居民差一户不同意都改不了。

不过问题就来了：楼栋之间具有单独性，改造某一幢并不会影响到其他幢，那么产权楼这边签约达不到100%就不应影响到简易楼这边的改造。而在节目中，某企业却坚持整院一体改造，这就客观上制造了“捆绑”情形，少数产权户的反对直接导致大部分简易楼住户法施改造。

在明律师认为，这种捆绑完全没有必要。个人都有个人的诉求，任何事想达成100%同意都不容易。既然相关政策并未规定要整院整片的改造，单独一幢楼有需要也是可以改造的。当然企业的成本费用的确是个问题。

同时需要强调的是，根据2023年施行的《北京市城市更新条例》第28条的规定，城市更新项目范围内物业权利人退协议签约比例达到95%以上的，施主体与未签约物业权利人可以向区申请调解。

调解不成且项目施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对未签约的房屋施房屋征收。

也就是说，在区愿意依职权启动征收的前提下，签约比例只需达到95%就可开始对产权楼的拆除重建，途径就是对剩余的5%以内户的房屋作出征收决定。

那么在已掌握“强制推动改造”钥匙的背景下，采取人为捆绑方式的必要性就更低了。发动斗，坊间始终都有这样的说法，但它的确不应成为事。

要点二：居民出资部分和产权单位出资部分应加强解释说明

阻挠部分业主签约同意改造的比较核心问题，还是一个“钱”字——征收拆迁都是拆迁方给老百姓补偿款，而城市更新却要老百姓自己掏一部分钱。这一来一去的心理落差的确是部分群众一时间难以接受的。

其这事情也容易自我安慰：城市更新，不是征收拆迁，二者是截然不同的两种行为，一句话就说完了。“拆二代”指着拆迁致富的年代，已然一去不复返了。

北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》中规定，改建资金由、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

“居民出资”在这类项目里始终是绕不开的。具体而言，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。

其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区制定。

综合改建成本在该案例中经测算为10000元平方米左右，而如果按普通商品房价格的70%计算，则至少每平米的价格要达到50000元以上。显然，若老百姓接受拆除重建的改造，新增面积部分每户要掏10多万元。

自掏腰包10余万元，换来房屋建筑面积增加12-15平方米，按周边商品房价格看还是划算的。但这种模式相较于过往的征收拆迁，势必会引起部分群众的“反感”，故此在明律师认为参与改造的施主体和属地街道、社区应当结合改造方案加强解释说明工作，不能认为反正每户都发了手册，居民自己看就完事了。

从数案例中可知，工作“简单化”是造成许多工作推进不下去的重要原因。具体到某一拆除重建项目中，出多少钱，产权单位出多少钱，改造成本是多少钱，居民需要自付多少钱……这些都应当一笔一笔摊开在桌面上和居民算算清楚，解除居民心中认为府和产权单位联手“与民争利”的疑惑。

在明律师比较后要提示大家的是，危旧楼改建归根到底还是要靠社区、业主会直至街道办事处的积极作为，这些主体应和施企业一道深入一线去一户一户和居民谈，听取他们的意见和诉求，基于政策和法律答疑解惑，同时关注每户不同的困难和特殊性。“大兴调查研究之风”应被贯彻落在城市更新的全过程中，到底有没有“与民争利”，有关部门要自己站出来说清楚，而不要去拿“耽误了期限改造经费就归别的社区用了”等说辞去吓唬老百姓。能否把好事办好，考验的是真正的基层治理能力，这也决定着城市更新项目的比较终成败。