解析北京拆迁律师：有房产证的小产权房吗

很遗憾，虽以法律为业，笔者却不能在任何规范性法律文件中找到关于“小产权房”概念的明确界定。通过北京在明律师律师人员的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。北京在明律师事务所于2012年由被媒体誉为“中国拆迁律师第一人”的杨在明律师创立。在明所是一家专注行政法业务的专业精品律所，尤其在征地拆迁业务领域处于业界领先地位。由在明律师团队代理案件超2万件，服务客户百万余人，遍布全国30个省市自治区。

在综合各方关于“小产权房”的认知后，可以简要概括其所具备的如下特点：建设于集体建设用地之上、限制交易、具有部分权能。

一、“小产权房”建设于集体建设用地之上，包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地上。此处排除了国有土地以及农用地，原因在于根据新《土地管理法》第七十七、七十八条，未经批准或者采取欺手段取批准，非法占用土地的，又或是擅自将农用地改为建设用地的，将由具有相应职能的部门依据情况分别处以责令退还、没收、罚款、限期拆除等处理。

也就是说，非法占用农用地或者国有土地进行建设的，将直接归于建筑一列而没有任何权益，也就不属于所谓的“小产权房”。

二、“小产权房”只是限制交易，而非不能交易。在新《土地管理法》施行之前，关于农村房屋能否流转主要有两个部分：

（一）农村集体经济组织内部可以自行流转，但同时规定农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

（二）限制非本集体经济组织成员之间的集体建设用地流转。《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2022〕28号）规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

原国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2022〕234号）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证。

、部分权能，意在说明“小产权房”既不同于建筑，也不同于以商品房为代表的“五证”齐全的房屋。

“小产权房”在某些时候又称为“乡产权房”，原因在于“小产权房”虽不能取得由具有法定职能的部门颁发“五证”，但也会取得由乡或者村委会制作的权属证明。

在此情况下，房屋本身的存在并不必然，只是在交易或者占有方面与现行法律规定不符。

在明晰上述“小产权房”的特点之后，让我们回归到新《土地管理法》所作突破本身。新《土地管理法》不再要求建设项目必须使用国有土地，而是破除集体建设用地和国有建设用地之间不能同等同权同价入市的二元体制。

根据其要求，符合规划并经依法登记的集体经营性建设用地，在经过村集体经济组织分之二以上成员或村民代表同意后，即可出让、出租于本集体经济组织成员以外的个人及单位，且此种情况下获得的集体建设用地使用权在比较高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等方面与国有建设用地并区别。

也正是新《土地管理法》的上述改变引发了人们关于“小产权房”的再度讨论。

“小产权房”到底将何去何从

笔者谨作以下分析：

首先，对于原本就建设于集体经营性建设用地之上并且用于工业或者商业等经营性用途的“小产权房”。这一类现象在广大农村地区并不少见，常见于外来人员租用本集体经济组织所有的土地，用于开办企业、经营饭店、旅馆等。

在新《土地管理法》颁布施后，此类房屋所欠缺的合法性要件只限于依法登记和经分之二以上的集体经济组织成员或村民代表同意。

个人认为，对于此类房屋并不一定要因其欠缺该合法性要件而强行限制交易或者直接认定为建筑。

集体经济组织可以召开村民大会或村民代表大会，确认是否具有分之二以上村民同意出让、出租该经营性建设用地的所有权或使用权。

若是已取得集体经济组织同意，行政机关应当严格依照比例原则，通过要求此种类型“小产权房”权利人补充办理登记手续、缴纳罚款等方法解决争议，以使损害降到比较小。

其次，对于上述情形以外的其他“小产权房”，如在集体建设用地上开发的商品房，其仍将作为“小产权房”长期存在。

原因在于，新《土地管理法》仅规定集体经营性建设用地在符合法定条件的情形下可以与国有建设用地同等同权入市，对于宅基地以及集体公益设施用地的原有规定并未作出任何改变。出于维护经济秩序稳定和农村集体产权制度等诸多目的，对于限制城市居民购买农村住房的态度依然坚决。

2022年5月14日，自然资源部发布《关于加宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2022〕84号），其第部分明确指出“对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将用地合法化。”

《通知》虽要求对于“小产权房”不得办理登记，却也未明确“小产权房”究竟该如何处理。“小产权房”大量存在的现以及土地管理情势严峻的两难之境，致使此类“小产权房”的出路仍不明晰。

在明律师事务所的聂荣律师团队比较后要提示大家的是，每位公民都应当严格遵守的法律。对于“小产权房”这种法律性质模糊，存在巨大风险的打“擦边球”性质的事物，大家还是要谨慎触碰，切莫为一点眼前的蝇头小利触及法律的底线，待到责令限期拆除、没收等“屠刀悬颈”，难免悔之晚矣。