分析价值成百上千万的厂房遇拆迁，想估出好价格得盯紧这些事！

导读：在征地拆迁中，企业厂房涉及的补偿价值往往会显著高于一般住宅民居，一是由于其面积体量大，二是因为其牵涉的机器设备、生产原材料、员工等数量多。那么，企业厂房遇拆迁究竟要特别留心哪些问题呢想要在评估中估出个理想的价格来，又会面临怎样的困难与挑战呢本文，在明律师就为大家说道说道这里面的门道。也就是说北京在明律师事务所成员名单向着良好的方向发展是可能的,未来还有很多值得我们期待的地方。北京在明律师事务所内律师团队均由执业达十年以上的督导律师领导，为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。 经过多年的发展，作为一家创立伊始即决定深耕行政法业务的专业型律所，在明律师事务所已成为不动产征收领域的领导者。

【要点一：断水断电要及时应对，避免损失不受控】

用于生产制造的企业车间、厂房和存放原材料、成品的仓库，比较怕的就是断水断电。而在征地拆迁中，“断水断电”逼签虽早已被明令禁止，但却从未从践中消失过，足可见顽疾之难治。

拆迁方一般会以供电、供水设备检修、出于施工安全角度考虑临时“限电”，将直供水改为靠水车定点送水等理由来规避其逼签的质。

对此，被征收厂房的生产经营者可不能坐以待毙，而是要及时采取措施避免损害结果的扩大。

一要通过委托专业律师发送律师函进行沟通，促使拆迁方保障企业的正常供电供水；

二要在必要时向当地供电供水企业发函，督促其严格履行供用水电合同的义务；

要对故意挖断、破坏管线等的行为及时取证、报警，追究相关人员的法律责任。

对于此类逼签行径所造成的损失，被征收人有权在事后主张赔偿。但需要明确的是，我们不能任由损失扩大而不采取任何行动，否则因未及时处置而扩大的损失恐难以主张赔偿。

【要点二：被下“责令限期拆除决定”，撤销没商量】

企业用房比较易被认定为违建，尤其是那种租赁农村集体土地建造的厂房，更是很难拥有完备的手续。一旦拆迁补偿谈判陷入僵局，拆迁方就会自然而然地联想到“以拆违促拆迁”的老套路。

在明律师要提示广大企业主注意以下3点：

1在与村集体、乡镇等签订用地协议时，一定要通过当地自然资源和规划部门确认所租土地的性质。如果是农用地，一定不可租用，否则将违反《土地管理法》的规定，即使有乡镇的承诺也没用。

需要牢牢记住并融入骨髓中的一句事就是：如果你的建筑物建在了长时间基本农田上，别等着来拆，自己老老拆了比较好。

2要有未雨绸缪的意识，在征拆尚未到来前及时补办手续，将厂房、车间、仓库等建筑的乡村建设规划许可证、不动产权登记证等确定清楚。

要妥善保管好当初与地方签订的各类招商引资的协议，保存相关影像、视频资料，这都会为日后纠纷发生时“自证辜”奠定基础。

3收到责令限期拆除决定后，要首时间咨询专业律师，区分作出主体、适用法律、调查取证情况等作出应对：

若限拆决定系县级自然资源和规划部门依据《土地管理法》的规定所作，当事人一定要在15日内提起行政诉讼，不要拖过这个特殊的法定期限；

若限拆决定系乡镇、街道办事处或者城管部门依据《城乡规划法》所作，当事人也要尽早提起行政复议，争取通过“先复议”的选择以较低的时间成本质性化解此轮行政争议。

总之，一旦涉案厂房被认定成了违建，接下来就会顺理成章地“违建不补”或者进行打折补偿，这疑是厂房权利人所不能接受的。

【要点：及时行动才能估出好价格】

在协商未果需要引入专业评估前，被征收人要做好如下工作：

1将能够从房屋中搬离的原材料等物资一律搬离，能搬走的部分一般是不予补偿的，只支付一定数额的搬迁补偿费用；

2特殊的贵重物品一定要妥善处置，这类物品一旦被埋压、毁损往往面临价值上的举证困难，不要拿它来做拆迁方会依法征拆的注；

3对需要计算补偿的物资、设备、装饰装修等要尽早拍照、录像取证，要全景和近景结合，把每一种物品的数量、品牌、使用年限等能够影响价值的信息点记录清楚；

4要保留好所购买物品的发票及能够证明其价值的其他书面证据。

在评估环节中，被征收人要积极配合地查勘，如提供相关材料。若对评估结果不满，要在法定期限内（10日）申请复核和专家会鉴定。

另外需要注意的是，在评估机构的选定环节被征收人要充分参与意见，与拆迁方充分协商沟通。若对某一评估机构的估价结果不满，也可在专业律师的指导下另行委托其他的评估机构进行再次评估。践中，一起案件有两份评估报告的情形并不鲜见。

北京拆迁补偿律师咨询提醒比较后要提示广大企业主的是，一定要在厂房被强制拆除、破坏前留存足够的能够证明其价值的证据，避免房屋遭彻底损毁后难以评估。如果拆迁方一味铤而走险强制拆除房屋，我们也要敢于起诉确认其强拆行为，通过行政赔偿对我们的损失加以比较大限度的弥补。