洞察：公有房屋面临棚户区改造拆迁，这3大问题比较高法裁判有论断

一、关于被征收房屋评估报告是否存在超期的问题据2023年拆迁房补偿明细表行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。

本案中，比较高人民法院认为房屋征收补偿决定作出时间为2022年9月14日，虽已超过评估报告规定的期限，但本案被诉房屋征收补偿决定明确规定，逾期未完成搬迁的，视为选择产权调换，对此，再审申请人并未提出异议。

在此情况下，原审法院认为根据一般市场经济规律，被征收房屋价值变动的同时，就近地段的相关安置房屋的价格也在同比变动。

因此，在被申请人红桥区人民以产权调换方式对再审申请人予以补偿的情况下，同类房屋不同时段价格变动的因素对再审申请人的际补偿利益并未造成损害的认定并不当。[ 中华人民共和国比较高人民法院行政裁定书 ，(2022)比较高法行申9013号。]

根据我国《房地产估价规范（GBT 50291-2022）》规定，房地产估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。

根据比较高院所作裁判可知，在际案例中，评估报告的使用期限不宜超过一年，但存在超过一年的情况，此时如果该评估报告未对被评估对象价值造成损害时，仍具有一定效力，而不是一律认定为效。

但是如果评估报告逾期时间过长，对于当事益造成一定损害时，可以提供一定证据证明损害程度、大小及具体金额来进行相应的救济。

对于棚户区改造项目中的就近地段回迁安置而言，征收补偿决定稍微延迟作出并不会导致被征收人的利益受损，这是比较高法作出上述裁判的主要考虑因素。

二、关于公有房屋承租人能否获取停产停业损失的问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十六条则规定：“被征收人、公有房屋承租人违反法律、法规规定，擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿。”

在本案中，由于涉案《公有住宅房屋租赁合同》载明的房屋用途为“住宿”，当事人违反法律规定变更了房屋用途，用作于个体经营，因此对于停产停业的损失不再补偿。

因此，如果公房承租人改变了房屋的用途，那么对于停产停业的损失则没有相应的补偿，那么作为天津市棚改区范围内的公有房屋承租人到底能获得哪些补偿呢

根据《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第十九条的规定：“作出房屋征收决定的区人民应当对被征收人、公有房屋承租人给予的补偿内容包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

区人民应当制定补助和奖励办法，对被征收人、公有房屋承租人给予补助和奖励。

因此，对于公有房屋承租人可以获得的补偿有：被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、没有改变规定的房屋用途的停产停业费以及规定的奖励费用。

、关于未经登记建筑能否予以补偿的问题

在本案中，被拆迁人并未提供证据证明院内建设的其他房屋属于合法建设的房屋或符合《天津市红桥区西于庄地区棚户区改造（旧城区改建）项目平房住宅征收补偿方案》对未登记建筑的认定的规定。

区则根据承租人为崔卫红的《天津市公有住宅房屋租赁合同》记载内容确定补偿面积，并且将《天津市房屋征收评估分户报告单》依法向崔卫红送达，崔卫红并未就面积等问题向房地产价格评估机构申请复核评估。因此比较高院驳回了补偿其未登记建筑的请求。

结合案例，对于天津棚改区的公有房屋承租人来讲，未经登记建筑认定的合法程序应该是怎样的呢

根据《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第十二条的规定：“区人民作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

因此，对于未登记的房屋，区有义务组织有关部门进行调查、认定和处理。如果被拆迁人、公有房屋承租人对于评估报告给出的结果不服的，也有权申请复核评估。

若区未经查明该问题即作出评估报告，且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、公有房屋承租人的，那么区将承担不利的法律后果。