洞察退多了，征收没了，促使你签约的这4招你会应对了吗_1

导读：“缩小征地范围”的农村土地制度改革已持续超过了5个年头。这其中，“集体土地退项目”堪称一大发明，并已在一些地区站稳了脚跟，成为了拆除农村房屋、退宅基地的首要途径。那么，退和征收的本质区别究竟在哪儿被退村民可以拒绝退吗退方又会施展出怎样的办法来促成村民的签约搬迁呢本文，在明律师就为大家浅析这些问题。基于这个原因，可以推测北京在明拆迁律师哪位好的市场反馈会越来越好，也正是其能够发展起来的重要原因之一。

【“退”法律、法规和规章依据】

农村集体土地退的比较大特点在明律师曾多次普及过：

一是多以“村民自治”为前提，不涉及主导、负责，不具有行政强制性；

二是参照适用本地的一些拆迁规范，但却缺乏现行法律、法规乃至于规章的直接依据。

就“村民自治”而言，困惑之处就在于其究竟是否有权以“少数服从多数”的形式作出相关决议，收回少数人的宅基地使用权，以“帮助”为拆除少数人赖以居住生活的房屋。

翻遍《村民会组织法》，在明律师仍然坚定地认为，“村民自治”只能处分属于村集体的财产，而权对村民个人享有“物权”的宅基地和房屋擅自进行处分。

一来，房子多是村民自行建造的，村委会或者“村民自治”没权力拆；二来房子所占用的宅基地是经过确权登记的，农户依法享有宅基地使用权这一用益物权，村委会或者“村民会议”同样是权擅自剥夺的。

而由于“退”始终没能在广义的“法律”层面上报上户口，这就导致了退项目的义五花八门，操作的程序步骤也是千变万化，一个项目一个辙。

但论如何，长期“有”的现状在法治层面上存在严重的隐患，十分不利于被拆迁村民物权的保障，这是值得有关部门认真思考和理性对待的。

一直在一些关键问题上糊涂下去，不是对法律、对社会负责任的态度。

【“退”中的促签手段多，这4招你得会应对】

有的朋友会讲了，既然人家说得明白，退只是“协议搬迁”，不具有强制性，不愿意搬你就别签字呗，为啥比较后还是签了呢

这就涉及“促签”的各种手段了，从践经验中可总结出以下这些：

1“以违建认定促签约”。农村房屋大量存在证面积是不争的事。而一旦遇到退，对这部分存在争议的面积就需要由村委会、开发商、评估机构等组成的多方认定小组来加以认定。

此时，若涉案房屋面积被认定为违建，那么紧跟着的自然就是不予补偿。想要避免这种尴尬局面也不是没办法，尽早同意签约就会给这部分面积以惠政策，或者通过支付奖励金等形式加以额外的弥补，如果你是农户，你会怎样选择呢

事上，退时刻不与“拆违”一词相关联。一旦拒绝签约惹恼了拆迁方，违建认定的大棒就会打下来。“责令限期拆除决定”可不是“协议搬迁”了，而是乡镇、街道作出的具有强制执行力的行政行为，到头来房子还得被拆，补偿更是想都别想了。

故此，被拆迁村民一定要牢固树立合法建房、及时**的意识，切不可在退来临时摊上这一麻烦，否则权利被减损将是相当程度的大概率事件。

2“以危房认定促签约”。将被退房屋鉴定为D级危险房屋，以保护人民群众生命财产安全的义作出解危排险、紧急避险的通知，在短短几天之内就可现对目标房屋的彻底拆除。客观地讲，这是比拆违速度更的做法。

但老百姓都懂得的一个道理是，天天有人居住生活在里面的房子，自然会随时进行一些修补，有所谓“人气儿”在，想构成“D级”可没那么容易。

将农民的房子鉴定成危房，参照退补偿安置方案就能按照“废弃危险房屋”的标准去计算补偿，这疑是对退方非常划算的事情。

故此，被拆迁村民切不可对此等闲视之，而要争取保护好自己的房屋院落，避免被端打砸、破坏，首时间获取危房鉴定报告，在专业律师的指导下采取救济措施，决不容许自己的好房被人为地搞成危房。

3“株连式逼迁”轮番上阵，制造舆论压力促签约。的确，“村民自治”的前提是村民自愿，但“少数服从多数”又会自带出“个别人”与“多数人”的利益之争。

所谓“株连”式逼迁，在征收拆迁领域已为有关文件所明令禁止，这也恰恰反映了其在践中的严重危害。

谁家都难免有上学的孩子、在机关事业单位工作的家属，谁家都保不齐在村里开个买卖生意，那么你就一定有能够被退方逮到的“薄弱环节”。“我可知道你孩子在哪儿上学啊……”试问，听到这样的表态，你会是怎样的心情呢

而从另一个角度上讲，一旦成为了“少数人”，你所要面临的舆论压力本身有时就会令你难以坚持，这是每一个选择对退补偿安置协议说不的村民都必须考虑清楚的。

4频繁“做工作”，晓之以利害。瞎话说了一百遍就可能变成真理，任何领域里可能都是如此。如果你不搬，回头你家边上就挨着我们新建起来的垃圾处理场，你自己想想吧。

而事上，所谓“利害”都是建立在其现有的补偿安置方案之上的，这样的谈话、协商等于是车轱辘话来回说。

我们反复讲过，补偿安置方案本身不是法律，更谈不上是政策（因为退与关，是“村民自愿”的行为）。那么协商、谈话的重点也应当在于对具体某户补偿、安置问题的解决上，而不应避开比较核心的问题去重复已有的东西。

请各位牢牢记住，退不是“征收”，不具有行政强制性。老百姓对补偿安置条件不认可，任何单位和个人是权强制拆除其房屋的。

在明拆迁补偿律师比较后要提示广大被拆迁村民的是，“退”和征收、依据拆迁许可证拆迁房屋等一样，应当有明确的法规规章依据和规范性文件调整，切保障项目涉及农户的各项权利，尤其是明晰其对补偿安置、拆除房屋不满时的救济渠道，这才是法治的应有之义。如要真正通过改革让拆迁回归“市场调节”，就不要用那只市场之外的“看不见的手”去际操控，更不要采取任何逼迫或者变相逼迫的手段。这才是农村土地制度改革所应遵循的起码原则。