解析农村宅基地超过规定面积的部分，是确权还是被拆除

要点一：颁发统一的不动产权证书，不再区分“房证”和“地证”通过北京拆迁律师免费咨询电话的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。

《国土资源部关于进一步加宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2022〕191号）指出，目前全国所有的市、县均已完成不动产统一登记职责机构整合，除西藏的部分市、县外，都已现不动产登记“发新停旧”。据此，各地在对农村宅基地使用权及房屋所有权进行登记时应当颁发统一的不动产权证书，而不再分别颁发房屋所有权证书和宅基地使用权证书。老百姓所熟悉的“房证”和“地证”两份证件已经合并成了一件。

要点二：合法的“一户多宅”可予以确权登记

《通知》中明确规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照际使用面积予以确权登记。

要点：宅基地超占面积问题分阶段处理

农民集体成员未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

1 1982年《村镇建房用地管理条例》施前建房占用的，范围在《条例》施后至今未扩大，论是否超过其后当地规定面积标准，均按际使用面积予以确权登记；

2 1982年《条例》施起至1987年《土地管理法》施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按和地方有关规定处理的结果予以确权登记；

3 1987年《土地管理法》施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

据此可知，新规明确坚持了“法不溯及既往”的原则，对未经批准占用宅基地形成的“超占面积”问题作出了更具可操作性的规定。

要点四：非农业户口居民合法取得的宅基地使用权可依法确定

非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》施前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》施后至今未扩大的，可按际使用面积予以确权登记。1982年《条例》施起至1999年《土地管理法》修订施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。据此可知，非农业户口的城镇居民在历史上合法取得的宅基地或其上房屋在符合一定条件的前提下也是有望予以确权登记的。

在明拆迁律师比较后想提示广大农民朋友的是，宅基地及其上房屋的确权登记发证工作非常重要，大家务必要予以高度重视。一旦日后自己的宅基地上房屋面临征收、自愿有偿退出、“权分置”试点改革等状况，全面完整的确权登记发证就是农民朋友维护自身权益的重要前提。有证与证，毕竟不同，手上有证，心中才会不慌。