洞察：关于棚户区（城中村）改造的4大误解，该到弄清的时候了！

【误解一：“棚改”管城市，“城中村改造”管农村】据2023年拆迁房补偿明细表行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。

事是，棚户区改造项目虽在初始阶段主要针对城市国有土地上的集中连片老旧房屋，但在多年的发展过程中已逐步向农村过渡、延展。

很多地方都存在针对农村集体土地上房屋的“棚户区改造”项目，多通过“征地+拆迁”的模式开展。农民朋友只需依据《土地管理法》第47、48条的规定即可大致掌握其权利救济要点，确保自己不吃亏上当。

不过，一些所谓的“农村棚户区改造”本质上是由村委会等民事主体发起的协议搬迁性质项目，棚户区只是其所选取的一个“头”，不具有法律或者政策上的际意义。对这类项目的权利救济，可参照退、旧村改造、整村撤并类拆迁进行。

而“城中村”改造的确突出的是“城市中的农村”，其一般需要通过征地程序后才能推动房屋拆迁，也同样包含许多协议搬迁因素。

故此，即使在农村地区，你也可能遇到棚户区改造，凡事并绝对。

【误解二：城中村改造可参照国有土地上房屋征收的标准给予补偿】

这种“可参照执行”观点的主要依据是比较高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款。

在明律师需要再次强调的是，该条款中“土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持”的结论有着较为严格的适用前提，并非所有的“城中村”房屋都能够适用。

对集体土地上房屋的拆迁补偿，应当以适用《土地管理法》第48条规定的对农村村民住宅的补偿标准、方式、内容为原则。

仅在土地征收方在征地时未在合理期限内及时对地上房屋给予补偿安置的情形下才可能适用前述司法解释的规定。

而根据比较高法的多份裁判显示，一些“城中村改造”义的项目并非征收性质，不存在征收集体土地的情况，其也就自然不能适用前述“参照执行”补偿标准的规定了。

【误解：棚改能强拆，城中村改造不能强拆】

能不能强制拆除老百姓的房屋，主要不在于项目的字，而在于项目的法律性质认定。

如果涉案“改造”项目系区、县主导的征收行为，那么地方及其有关主管部门有权依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》的规定对逾期未签约搬迁户申请法院强制执行，比较后的强拆行为一般由区县组织人员施。

而如果涉案“改造”项目仅是开发商介入下的“村民自治”性质协议搬迁，那么在村民未同意签约的情形下，任何单位和个人都权强制拆除、帮助拆除村民的房屋。

“协议搬迁”“村民自治”突出的是村民的意愿，搬不搬、拆不拆、签不签全由村民自己说了算，村委会、开发商等任何主体权越俎代庖擅作主张。

能够明确的一点是，对于合法建造的房子，在当事人不同意搬迁的前提下，任何人都权在未获取法院执行裁定时强拆房屋。

老百姓需要注意的是，一味“拖延”未必是解决问题的好办法。广东省的地方性规定更是指出，若一个城中村改造项目达到了一定的同意签约比例，将可能由出面对不同意的户作出拆迁补偿裁决，“协议搬迁”将转化为具有行政强制性的拆迁。裁决生效后同样有权申请法院强制执行。

简言之，“补偿合适了就走”才是老百姓在愿意改善居住环境的前提下比较明智的选择。

【误解四：棚户区改造补偿高，城中村改造补偿低】

对不同性质、种类拆迁项目的补偿进行比较具有盲目性，这就如同桌子和椅子的价值不可简单比较一样。

我们简单罗列一下几种常见“改造”项目的补偿标准状况：

1 棚户区改造（城市房屋征收）

（1）被征收房屋价值的补偿（不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，依据评估）

（2）搬迁和临时安置的补偿（补偿方案制定“一口价”）

（3）停产停业损失的补偿（协商不一致时委托评估）

（4）补助和奖励（政策性，符合条件、配合签约才有，不是法定补偿项目）

2 城中村改造（农村集体土地征收+房屋拆迁）

（1）土地补偿费+安置补助费（依据征收农用地的区片综合地价确定，部分归村集体所有，但应用于农民）

（2）其他地上附着物和青苗补偿费（补偿安置方案制定标准，特殊作物可评估）

（3）农村村民住宅的补偿费（宅基地的地价+房屋的重置成新价，前者参照适用区片综合地价标准，后者依据评估得出）

（4）被征地农民的社会保障费用

（5）配合早签约、早选房的同样可能有奖励费可拿。

3 为“棚户区（城中村）改造”，为非征收性质的协议搬迁

法定补偿标准、项目、方式，主要依据地方政策和所在村发布的补偿安置方案，经民主协商给予补偿安置。

也就是说，第3类项目的补偿多少存在很大的不确定性。一些同时挂着“棚改”和“退”义的项目，补出“几套房”来是很正常的事情。但一些“整村撤并”“村改居”性质的项目，村民需要自己贴钱买安置房的也并不鲜见。

在明拆迁律师比较后要提示广大面临各类“改造”项目的被拆迁人的是，弄清自己所遭遇的是上述哪类改造项目对我们依法提出权利主张十分重要，这就需要被拆迁人在项目启动初期及时迅速采取行动，收集所有能见到的与项目相关的材料、证据，及时咨询专业律师。在事不清的情况下盲目与他人经历过的拆迁进行对比意义不大，反而可能将我们引入歧途，不利于科学、合理地提出补偿诉求。