集体土地？国有土地？征收中混为一谈必定违法！

作者丨张天雨??? 北京在明律师事务所据2023年拆迁房补偿明细表行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。

成某等5户委托人的房屋均位于H市D县某镇某村，该5处房屋分别是委托人及其家人唯一的住处。

2020年4月18日，县政府发布了《关于整体改造项目房屋征收的通告》，通告载明为推进县棚户区改造工作，加快北部新区、北部教育园区建设步伐，切实改善村民、居民居住条件和环境，决定征收委托人的房屋。

2020年5月7日及8日，几位委托人陆续收到村民委员会的通知书，告知委托人其宅基地将予以收回。而在本次征收中，征收部门均确认了委托人各自对宅基地及其上房屋享有合法的使用权及所有权。

但因此次征收补偿标准不能保证委托人的原有生活水平不降低，几位委托人均未与征收部门就补偿事宜达成一致，它们随后便委托了北京在明律师事务所的梁红丽、张天雨律师代理此案。

一、县政府按照《通告》确定的征收程序对委托人集体土地上的房屋实施征收于法无据

县政府应当按照所属土地性质对征收范围内房屋依法实施征收。既然委托人房屋所在地的土地性质为集体土地，那么就应依据法律规定按照集体土地征收程序实施房屋征收。

征收集体土地上房屋的前提应该是先将该房屋所处的集体土地转征为国有，严格遵循《土地管理法》《土地管理法实施条例》《H省土地管理条例》相关规定进行。

征收土地需省级以上人民政府批准，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告；

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见；

征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施；房屋补偿中涉及评估的，要依法由宅基地使用权人或房屋所有权人来与征收方协商选定。

这一系列的法定程序要求都是为了依法实施征地及房屋拆迁，并应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

但是，县政府直接按照国有土地上房屋的征收程序对委托人集体土地上的房屋实施征收，显然于法无据。

二、县政府房屋征收的行为也并未依照其确定的法律依据实施

根据县政府发布的涉案《通告》，其确定的法律依据有《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《H省国有土地上房屋征收与补偿办法》（省政府令〔2012〕第2号）、《H省农村宅基地管理办法》《H市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（〔2017〕第51号）。

首先，根据《行政诉讼法》第四十六条，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。而本案中给予被征收人诉讼的期限仅为三个月，这从本质上就违背了行政诉讼法的规定。

其次，对于补偿安置方案征询的意见应当进行修订并予以公示，但是本案征收项目涉及的《房屋征收补偿方案》为县政府直接作出的文件，包括委托人在内的被征收人并未在房屋所在地见过上述拟定的补偿安置方案，也未见过县政府征询意见的实际行为。

最后，对被征收房屋价值的补偿，依照590号令的规定不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商、协商不成投票选定。

但是本案中委托人并未参与过评估机构的协商，也未参与评估机构的投票选定，县政府在未与被征收人协商、投票选定的情况下直接确定了征收项目的评估机构，同样违反法律规定。

三、村民委员会作出收回宅基地通知书违反法律规定

根据委托人收到的通知书记载，“经某村村民代表大会决议，对我村实施旧村改造，你在村使用的土地位于……。根据《H省宅基地管理办法》有关规定，有下列情形的宅基地，予以收回”。

首先，根据前述《通告》，本次改造项目是由县政府作为征收主体，县住房和城乡建设局作为实施单位的。

若按照通告中依据国有土地上房屋征收的流程进行，就不得适用集体土地中《H省宅基地管理办法》的规定。同时，某村的村民代表大会无权决定是否实施旧村改造，其不具备决议的主体资格。

其次，依照集体土地的房屋征收方式，也应遵循上位法《土地管理法》的法律规定，对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。而不能以《H省宅基地管理办法》的规定代替上位法，以收回宅基地为名行征收之实。

最后，该通知的法律依据来源于《H省宅基地管理办法》第十二条之规定，该通知刻意回避了其程序性规定，即便是收回宅基地，也要遵循由村民委员会向乡（镇）土地管理机构提出申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准的流程进行。

故某村村民委员会收回宅基地的通知书违反法律规定，对被征收人不具有法律效力。

梁红丽律师团队最后要提示广大农民朋友的是，凡是碰到类似的混用城市、农村征收程序的项目，都要对其合法性打上一个大大的问号。而对于“收回宅基地使用权”这类操作，也要始终保持足够的警惕，避免自己的土地、房屋权益被肆意省略、模糊的程序所侵害。