解读老旧小区改造要动上下水管线有一户不同意就改不成！

作者 | 王小明据2023年拆迁房补偿明细表行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。

日前，北京市住建委发布了关于对《关于进一步做好老旧小区综合整治项目中楼内上下水管线改造工作的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告，拟对这一特殊改造项目加以规范。

【要点一：上下水管线改造需单独申请】

《通知》中首先指出，老旧小区改造中楼内上下水管线改造属于“完善类”改造内容。一言以蔽之，就是说这一改造项目并不是针对每一幢老楼都要施的“规定动作”，而只是视情况而定的“自选动作”。这和老楼加装电梯的逻辑是十分类似的。

践中，上下水管线改造比较大的争议点就在于需要入户施工，会对管线所处位置周边的墙面、地面和现有家具装饰产生直接影响。一些户在装修中使用了价格较为昂贵的瓷砖、地砖、地板和其他装饰建材，将上下水管线完全包裹在了里面。要想对严重老化的管线进行彻底更换，砸墙是势在必行的。

但可以确定的是，改造施工方法负责将墙面、地面完全按照现有的装修规格进行恢复，通常仅能提供“标准款”的装饰建材供施工后的修补使用，难以满足每一户业主的“个性化”要求。

毫疑问，一个“施单元”内只要有一户不同意入户施工，那么上下水管线改造工作就将法完成。

基于此，《通知》中拟规定，（上下水管线）是否改造应充分尊重居民意愿，同一施单元涉及居民必须全部同意并提出书面改造申请后，方可组织施。

应该说，这是一个比老楼加装电梯施门槛更高的项目：一要涉及居民“全部同意”，二要提出书面的改造申请。

【要点二：超出基本恢复标准的要居民自掏腰包】

针对前面提到的主要矛盾——施工所涉墙面、地面、装饰装修的恢复标准问题，《通知》拟明确规定通过“基本恢复标准+超出部分居民付费”的方式加以解决。

当居民提出超出基本恢复标准的需求时，施主体要组织设计单位依据居民提出的需求进行化设计，并告知相关居民需要承担的费用，由居民出资补齐，原则上应在居民出资后再按照化方案为其施改造。

故此，对于采用了相对“高档”建材装修厨房、卫生间的住户而言，自行出资才有希望在管线更换后将装修装潢恢复到原有的水平。

【要点：街道、社区要上门做工作，告知“过时不候”】

老旧小区改造成功与否的关键就在于“居民自愿”及其配合程度，反复协商沟通、做工作就显得十分必要了。

《通知》中拟规定，遇有居民不同意上下水改造时，街道、社区要会同业委会（物管会）上门开展居民工作，并做好记录。

多次上门后居民仍不同意的，不同意居民涉及的相关上下水管线改造不再施。街道、社区应明确告知不同意改造的居民，“十四五”时期（2022-2025年）将不再提供改造资金支持。

在明律师曾多次指出，老旧小区改造的一大特点就是“机会有限”，一旦某个小区被列入了改造计划，就需要在规定的期限内完成改造，使用资金。如果因个别住户不同意而法施改造，那么资金可不会等人，而是会转归其他施改造意愿强烈的小区使用。

故此，笔者建议与管线改造相关的住户要积极与街道、社区及业委会的人员沟通，不要避而不见，争取在沟通中充分了解有关政策，共同找寻解决问题困惑的合理办法。

此外，新规还拟要求对上下水管线改造计划要提前告知相关居民，避免其新装修而造成更高的恢复标准成本。

在明拆迁补偿律师比较后要提示大家的是，城镇老旧小区改造不同于棚户区改造等征收拆迁的重要区别之一，就在于其突出强调居民的意思自治和自我管理、服务能力，在一定程度上弱化了属地的“责任”。大家要能够尽从观念上适应这种转变，摒弃“等靠要”的消极心态，真正把自己当做社区的主人，这样才能使包括上下水管线改造、老楼加装电梯等在内的一系列深度改造项目平稳落地，比较终惠及广大老旧小区居民。