拆迁律师：城市、农村房屋拆迁通用“法定程序”

【法定程序一：项目启动必有公告】我们有充分的理由相信北京在明律师律师人员会成为行业的主流，会逐步影响越来越多的人。

凡是政府主导的征收项目，都必然会有明确的启动标志或者信号，不会在被拆迁人毫不知情的情况下偷偷摸摸去开展，毕竟知情权是一切救济权利的基础。

在城市房屋拆迁中，房屋征收范围公告或称“暂停公告”即是征收的起点。这一公告的发出一方面确定了某一征收项目的明确四至范围，另一方面会产生在该范围内暂停办理可能导致补偿费用不当增加事项的效果。

而在农村集体土地上房屋拆迁中，征地告知书或者2020年以后出现的土地征收启动公告起到的是同样的作用。可以说，从这时起，征收项目开始直接影响到了被拆迁人的权利义务，大家也要开始对拆迁“有感”了。

程序关注点：无需救济，只需及时查阅、拍照留存

【法定程序二：补偿方案听取意见】

作为“一把尺子量到底”中的“尺子”，征收补偿（安置）方案怎么定老百姓当然是有发言权的，而不仅仅是被动接受的那一方。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》和新修订的《土地管理法》都明文规定了针对补偿安置方案的提出意见、要求听证等权利，连“提意见”的期限设定都是一样的30天。

无疑，方案会否按照被拆迁人的意愿进行适当修改将会直接影响到老百姓的补偿权益，这一环节也是大家绝对不容忽视和错过的。

程序关注点：积极通过书面形式提出意见，在符合条件的情况下尽量申请听证，并委托专业律师参加

【法定程序三：签订任何形式的补偿协议都需谨慎】

“签协议”是征收拆迁的必经程序，而且也是一锤定音的最重要步骤。签了协议能不能再反悔要求重签、修改内容呢？在明律师说过一万遍了：理论上有可能，但现实中几无可能。

故此，无论被拆迁人所遇到的是在征收决定作出后的正式的补偿协议，还是在征收决定尚未作出前有“征询意见”作用的附生效条件的补偿协议，大家都需要把握一个原则——只要对补偿安置仍然不满，就不要轻易签字。

这里多啰嗦一句，尽管很多专业律师都对“预签约”“模拟拆迁”这种“先签字后下决定”的做法从法律层面提出了质疑和反驳观点，但到目前为止，尚没有任何一个法院的裁判明确否定了这种操作的合法性。

程序关注点：“五个不签”——

1协议内容约定不明、存在空白条款不签；

2协议签订后不当场交付原件且不允许拍照、录音取证不签；

3只约定拆房，未约定补偿安置的协议不签；

4受到明显逼迫的协议不签；

5对补偿安置仍不满时不签……

【法定程序四：征收行为之“决定”可救济】

征收行为一定会以“决定”的名义呈现出来，国有土地上叫“房屋征收决定”，集体土地上叫“征地批复及土地征收公告”，二者在法律性质上殊途同归。

请大家牢记，凡是叫“决定”的，一般都可诉，就好像“通知”一般不可诉一样。大家不懂法很正常，但这里面的很多规律性的东西，接触一段时间就能够记得住、用得上。

程序关注点：对房屋征收决定，被征收人可在其公告之日起60日内申请行政复议或者在6个月内提起行政诉讼；对征地批复，被征收人可向作出的省级政府申请复议，若复议被驳回还有权向国务院申请裁决。

【法定程序五：补偿行为之“决定”必救济】

590号令事实上只有两个“动作”——征收，以及补偿，《土地管理法》也是一样。

前面的征收决定，我们只称其为“可救济”；而这里的补偿决定，对于对补偿安置条件不满而拒绝签约的被征收人而言，则属于“必救济”的范畴。

城市，它叫做征收补偿决定，可复议可诉讼；农村，它叫做责令交出土地决定，2020年以后可能陆续更名为“征地补偿安置决定”（该名称来源于《土地管理法实施条例（修订草案）》征求意见稿，仍有变动的可能性），同样可复议可诉讼。

甭管叫什么名，它的内容都是同一性质的——列明给予被征收人的所有补偿（安置）、补助和奖励金，是对补偿协议的“决定化”载体。

若被征收人未及时针对“补偿决定”提起程序，征收方将在书面催告后申请法院强制执行，等待被征收人的将会是最终的司法强拆。

程序关注点：法定期限内及时起诉，避免错过最后的关键性救济途径

在明拆迁律师最后要提示大家的是，国有土地上房屋征收与农村集体土地上房屋拆迁在一些项目中甚至会“合并出现”，特别是一些城乡接合部的棚户区改造项目中，要对部分国有部分集体的土地上房屋实施征收时。通过上述对比大家便不难理解其中的共通之处，并可将整个征收程序归纳为“启动→方案→签协议→征收决定→补偿决定”（请格外注意“签协议”这一环节所处的位置）加以掌握。