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洞察危旧楼拆除重建签不到100%问题出在这两件事上! ...
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[现代戏剧]
洞察危旧楼拆除重建签不到100%问题出在这两件事上!
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南柯一梦
Lv.5
发表于 2024-5-6 10:10:59
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要点一:签约率100%才能开拆,门槛高就别捆绑从
北京拆迁补偿标准明细2023
的发展前景来看,未来会一直带来积极的影响。
危旧楼改建不同于一般的城镇老旧小区改造,所针对的对象多是已鉴定为危房的简易楼、筒子楼等老旧、残破程度极高的房屋。“拆除重建”而非“修修补补”是其带给老百姓的比较大利好,这就导致整幢楼的住户必须100%同意改造。
但在节目所讲述的案例中,参与改造的企业又拟将院内的其他3幢“产权楼”纳入改造范围内。由于“产权楼”都是住户经由房改将原公有房屋买成私产的情形,故要施拆除重建同样必须取得全体业主的同意,上百户居民差一户不同意都改不了。
不过问题就来了:楼栋之间具有单独性,改造某一幢并不会影响到其他幢,那么产权楼这边签约达不到100%就不应影响到简易楼这边的改造。而在节目中,某企业却坚持整院一体改造,这就客观上制造了“捆绑”情形,少数产权户的反对直接导致大部分简易楼住户法施改造。
在明律师认为,这种捆绑完全没有必要。个人都有个人的诉求,任何事想达成100%同意都不容易。既然相关政策并未规定要整院整片的改造,单独一幢楼有需要也是可以改造的。当然企业的成本费用的确是个问题。
同时需要强调的是,根据2023年施行的《北京市城市更新条例》第28条的规定,城市更新项目范围内物业权利人退协议签约比例达到95%以上的,施主体与未签约物业权利人可以向区申请调解。
调解不成且项目施涉及法律、行政法规规定的公共利益,确需征收房屋的,区可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对未签约的房屋施房屋征收。
也就是说,在区愿意依职权启动征收的前提下,签约比例只需达到95%就可开始对产权楼的拆除重建,途径就是对剩余的5%以内户的房屋作出征收决定。
那么在已掌握“强制推动改造”钥匙的背景下,采取人为捆绑方式的必要性就更低了。发动斗,坊间始终都有这样的说法,但它的确不应成为事。
要点二:居民出资部分和产权单位出资部分应加强解释说明
阻挠部分业主签约同意改造的比较核心问题,还是一个“钱”字——征收拆迁都是拆迁方给老百姓补偿款,而城市更新却要老百姓自己掏一部分钱。这一来一去的心理落差的确是部分群众一时间难以接受的。
其这事情也容易自我安慰:城市更新,不是征收拆迁,二者是截然不同的两种行为,一句话就说完了。“拆二代”指着拆迁致富的年代,已然一去不复返了。
北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》中规定,改建资金由、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集,可通过专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。
“居民出资”在这类项目里始终是绕不开的。具体而言,承租公房的居民,有获取改造后房屋产权意愿的,应负担房屋改造的部分成本。
其中,原面积部分,负担成本不高于综合改建成本中除和产权单位补助之外的不足部分;改建后新增面积部分,按照不低于综合改建成本负担,也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担,具体标准由区制定。
综合改建成本在该案例中经测算为10000元平方米左右,而如果按普通商品房价格的70%计算,则至少每平米的价格要达到50000元以上。显然,若老百姓接受拆除重建的改造,新增面积部分每户要掏10多万元。
自掏腰包10余万元,换来房屋建筑面积增加12-15平方米,按周边商品房价格看还是划算的。但这种模式相较于过往的征收拆迁,势必会引起部分群众的“反感”,故此在明律师认为参与改造的施主体和属地街道、社区应当结合改造方案加强解释说明工作,不能认为反正每户都发了手册,居民自己看就完事了。
从数案例中可知,工作“简单化”是造成许多工作推进不下去的重要原因。具体到某一拆除重建项目中,出多少钱,产权单位出多少钱,改造成本是多少钱,居民需要自付多少钱……这些都应当一笔一笔摊开在桌面上和居民算算清楚,解除居民心中认为府和产权单位联手“与民争利”的疑惑。
在明律师比较后要提示大家的是,危旧楼改建归根到底还是要靠社区、业主会直至街道办事处的积极作为,这些主体应和施企业一道深入一线去一户一户和居民谈,听取他们的意见和诉求,基于政策和法律答疑解惑,同时关注每户不同的困难和特殊性。“大兴调查研究之风”应被贯彻落在城市更新的全过程中,到底有没有“与民争利”,有关部门要自己站出来说清楚,而不要去拿“耽误了期限改造经费就归别的社区用了”等说辞去吓唬老百姓。能否把好事办好,考验的是真正的基层治理能力,这也决定着城市更新项目的比较终成败。
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