解读《民法典》中“居住权”的9大要点，不懂可别瞎设立

居住权“应用”我们有充分的理由相信北京在明律师律师人员会成为行业的主流，会逐步影响越来越多的人。

居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权比较早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，比较初是作为生活保障的制度设计而存在的。

而在我国，之前居住权虽未由法律明确规定，但也能依稀看到其身影：

比较高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

据此，在离婚后，为住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象，并且在司法践中，该条款还被类推适用于养老等情形。

《民法典》物权编第十四章居住权共有六个条文。从体系上看，居住权被编撰在物权编，与其他用益物权并列，属于定限物权。

民法典中并未对居住权下定义，但按照通说，居住权是指自然人依照合同约定、遗嘱或者其他合法形式取得，并经依法登记设立的对住宅的全部或部分所享有的占有、使用的用益物权。入典后，居住权的应用场景更加明确，保护弱势群体的倾向与态度更加肯定：

1 老年人生活问题：

（1）解决同居老人需求，房屋作为遗产留给子女，夕阳红同居老伴仍然可以有宅可居。

（2）以房养老：房屋出卖、抵押给金融机构，而自己尚可居住至寿终。

2 婚姻财产问题：

（1）婚前房产，签订婚前财产协议约定对方可享有居住权，以减少婚姻破裂时的析产纠纷。（2）离婚纠纷，如上文所述比较高院司法解释规定，离婚时为生活有困难的一方提供帮助，不至于让其家可归。

3 遗产继承问题：若既想子女获得房屋所有权，又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆继续居住，设立居住权可使二者得到兼顾。

居住权人“不可”

我们刚刚介绍了居住权的众多应用场景，可以发现，居住权的立法本意在于保障一些弱势群体的住房需要。且根据法律规定，居住权以“偿设立为原则，有偿为例外”，是基于友善和恩惠设立来帮助扶持特定人的一项法定物权。

但，权利与义务相对应，自由也非绝对，居住权的设立不代表居住权人能毫限制、不加条件地享受占有、使用房屋的权利：

1 不可只凭一纸合同或默认习惯设立。居住权的设立采用登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后，当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，不可享有更不可对抗善意第人。哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不会只凭时效取得居住权。

2 不可转让、不可继承。居住权从源头上讲其是役权的一种，属于一种人役权，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，若可以转让或继承，难免改变或不符设权人的初衷。

3 不可用于出资、出租等获取利益的活动。分析居住权的权能内容（占有、使用）可知，取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出资、出租等来获取收益。

设立居住权“谨慎”

站在房屋的所有权人角度考虑，我们可以对比分析居住权和所有权的异同。二者都是物权，意味着，居住权也有对世性，且在占有、使用这两项权能上，居住权可以对抗所有权，先于所有权。

换言之，若A的居住权在B的房屋上设立，那么B的所有权人身份也难以阻碍A在此合法居住。

举重以明轻，所有权人尚且不能奈何居住权人，其他债权人更是要考虑到居住权的威力……所以，若在自己住宅上为别人设立居住权时务必谨慎：

1 要考虑必要性：一定需要为对方设立居住权吗设立后对方就会长期居住于此，不可被轻易赶走；

2 要考虑期限长短：一般情况下，居住权的人身性决定了若不约定期限，居住权人可以终身享受该权利；

3 要谨慎成为设立有居住权房屋的新主人：商品房购买者在原有审查基础上，还必须审查房屋居住权设立情况。即使其他权利完整，若房屋一经设立居住权，也会面临可买不可住的尴尬。

在明拆迁律师比较后要补充的一个问题是，践中有一些友询问我们是否可以在农村宅基地上房屋中设立居住权。我们认为，持有集体土地建设用地使用证或者新换发的不动产权登记证的村民与城市居民一样，享有宅基地上房屋的所有权。那么依据《民法典》的规定，其当然可以在自己拥有所有权的房屋上设定居住权，这与农村集体经济组织成员资格基本关。

居住权作为新型物权在践中还有许多有待解决的问题，立法上也有进一步通过司法解释完善、细化的空间。2022年当您遇到居住权纠纷时，可以及时咨询专业律师，寻求专业的法律帮助，让新权利为我们带来新幸福。