盘点：【城中村改造】律师细聊“城中村”村民，为什么很多人不愿意拆迁了_1

但观各地，城中村拆迁造就了一大批富翁，更有如深圳白石洲旧改可以直接造就亿万富豪，正如王健林所说：先定一个亿的小目标。那么拆迁有可能是现这个小目标的捷径。从拆迁法律咨询律师的参考价值来看，也能给其他行业带来很多的启发。















落后的回民新村







但是现在很多城中村的村民都不愿意拆迁了，这是怎么回事呢小编带您一起看看到底是为什么。







1城中村房屋大部分存在加盖、私搭乱接的现象，遇到拆迁补偿低







“城中村”是存在于城市规划区域的集体土地上的房屋，所以归根到底还是属于“村”。大部分的城中村地理位置越，是很多到城市务工的人的首落脚点，房租低成为很多人的选择。为了增加出租收益，很多村民对房屋进行改扩建，未经审批的比比皆是。很多房屋际上就成了城乡规划法上的“违建”。







城中村拆迁的时候，因其特殊的地理位置往往采用的是国有土地上房屋的征收流程。根据法律规定，拆迁的时候需要对房屋的合法性进行认定，只有合法的房屋才会得到补偿。很多未经审批的违建，在这个时候很难得到合法认定，对应的也没什么补偿。







即便是违建，对于村民来说一样可以用于出租，拥有长期稳定的收益。如果拆迁了，反而一分钱拿不到，这也难怪村民们不愿意拆迁了。







2土地性质为集体，房屋历史久，离国有土地的房屋价格还有一定距离







“城中村”的土地性质是农村集体土地，很多房屋修建的时间比较早，建筑结构也以砖混、砖瓦等相对简单结构的居多。从土地性质和房屋结构上来说，城中村不占势。







根据现行的法律规定，拆迁时对于房屋价格定价往往会考虑这几个因素：土地性质、房屋结构、用途、地理位置、房龄。举个例子，A村面积20万平方米，周边全部是新开的楼盘，均价在1万元左右。那么A村如果要拆迁的话，首先要扣除之前土地补偿费，然后根据房龄和建筑结构进行折旧，比较终一个平方的补偿可能在7000左右。







房屋价值缩水，是很多村民不愿意看到的，所以拒绝拆迁的声音也越来越高。















白石洲内繁华的商铺







3商用面积很难被认定，房屋价值大幅度缩水







城中村内居住的外来人口特别多，所以在城中村的一二楼存在大量的商铺，超市、理发店、递点、餐饮店等商用行为。







但是根据法律规定，房屋的用途以房产证或者土地证登记为准，城中村的房屋有产权的在修建的时候登记的往往也是住宅，更别提很多建筑根本没有产权证了。一些政策比较好的地方，对于取得营业执照且持续经营的会给一定的营业性补贴，更多的地方简单以房屋登记为确定房屋的用途。







可想而知，商铺具有持续盈利的作用，以住宅的价格拆了，谁愿意呢







4拆迁主体的改变，谈判空间缩水







2022年以前，城中村的开发往往由取得拆迁许可证的开发商进行，因此在价格谈判空间上有较大余地，很多着急拿地的开发商不得不低头，因此以前我们经常听说因为拆迁发家致富的。而现在却越来越少听到天价拆迁补偿了。







2022年之后，论是国有土地上的房屋还是农村集体土地的房子，都必须由市县一级人民进行征收。拆迁带有强烈的行政强制色彩，对于价格的制定往往也有一定的单向性。















基于法律的变更，城中村房屋的价值也有一定的缩水。







基于上面五种原因，越来越多的城中村村民不愿意拆迁。但是，只要征收方按照法律规定的程序进行征收，发布土地征收公告或者征收决定，那么如果不愿意拆迁的，或者遇到征收的，必须首时间寻求法律的帮助，依法提起行政复议或者行政诉讼，保护自己的合法权益即便是法避免拆迁，也要力求在征收中获得合理的补偿。







如果是城中村的村民，愿意拆迁吗







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