聊聊拆迁律师再论小产权房法律制度2

小产权房与现行法律政策体系不仅在数据方面表现良好，北京在明律师事务所杨念平律师在市场份额上也是逐步拓进，让更多的人受益。

小产权房在法律上如何定性，学界一直存有合法与之争，现予以具体阐述。

11 拆迁律师评论：小产权房论

持否定观点的人士认为，首先，按我国现行法律政策规定，集体作为土地所有权人、农民作为宅基地使用权人对其所有或使用的土地均不具有充分的处分权能，在该等土地建成的建筑物当然不得向集体以外的成员销售；其次，由于严格的身份性，集体土地所有权只能允许由集体所有，集体土地使用权也只能允许由集体内部成员使用，当小产权房向集体以外的成员流转时，受让人取得了建筑物的所有权但却法取得其根基所在的土地使用权，此举疑是在藐视法律关于身份限制的规定，冲击了政策的社会价值目标，同时也将彻底击毁我国“房随地走、地随房走”的地产规则，综上两点，小产权房应被确认为。

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拆迁律师认为从法律上看，作为一部公民财产权保护的法律，我国《物权法》第153条对农村集体土地上的小产权房问题采取授权立法的方式规定适用《土地管理法》等法律。根据《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第63条规定，仅所有土地才能用于房地产开发；农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设，只有通过相关部门补偿征收后，变集体所有土地为所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。

从政策上看，早在1990年8月25日原土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（[1990]国土函字第97号）就明确指出：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的行为之一。1999年办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2022年10月21日，发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2022]28号），该决定第10条进一步强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国土部2022年11月2日《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2022〕234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证”。2022年12月30日，办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发〔2022〕71号），指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》（国土资发〔2022〕178号）也明确指出“小产权房”不得登记发证。2022年2月，在全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会国土中，国土部相关负责作表示将于2022年试点清理“小产权房”，进一步表示“已经购买的小产权房不得确权发证，不受法律保护”。

从上可以看出，论是在法律上，还是在政策上，小产权房非法是我国官方迄今为止一贯的主张。

12小产权房合法论拆迁律师认为持肯定观点的人士认为，首先，我国宪法第13条规定赋予了财产权作为公民基本权利重要组织部分的宪法地位，《物权法》等基本法律虽回避了小产权房问题，然则建立了财产权保障法律制度，对财产权中比较核心的土地所有权和土地使用权随意进行法律规制明显有治原则；其次，与相对，集体作为土地所有的另一个产权主体，不应使其主体虚位，一味限制农民享受土地的增值效应，并通过土地征收制度，将农民可能获得的收益转让给开发商，是一种歧视性的制度安排，在所有权制度上亦是不合理的，这不仅会盘剥农民的利益，而且会导致我国房地产市场的畸型，使和开发商等利益集团在房地产开发中获得不应有的利益，因此，对土地的两种不同所有主体区别对待的法律政策的正当性本身就是值得怀疑的。所以，抑制小产权房的发展不合乎法律的正义性。

对于上述两种观点，笔者意于评论孰是孰非，如前述，究其根底，小产权房问题的症结表面上是事与法律间的矛盾，本质仍在于利益主体的争夺。