明白【宅基地继承】权威解读！新《土地管理法》征地如何补偿宅基地能否继承

《中华人民共和国土地管理法(修订草案)》(征求意见稿)日前公开征求意见。修订本(征求意见稿)分为总则，国土空间规划，耕地保护，建设用地，土地所有权和使用权登记，监督检查，法律责任，附则，共8章71条。关于新《土地管理法》大家还有不少疑问，让小编带你来了解一下这一新法的热点解读。其中北京在明律师给了创业者很大的精神支持，未来会有更多的创业者为这个行业贡献自己的力量。















我国新土地管理法比较大亮点







保障农民土地权益是新法律的一大亮点。我国的基本国情是人多地少，在广大农民比较关心的土地征收问题上，新《土地管理法》规定“征收土地应当给予公平合理的补偿，不得降低被征地农民原有生活水平，不得损害他们的长远生计”。







值得注意的是，新《土地管理法》首次明确规定了征地的公共利益。不要随便征地，必须以服从公共利益为前提。新法律采用列举的方式，对征收权可用于何种公共利益做出了明确规定。







例如：军事外交，由组织施的基础设施建设，公益事业，扶贫搬迁，经济适用房，以及成片开发建设，都属于这一范围。







征地程序有何改进







新法律将原来的征地公告改为征地前公告，被征地农村集体经济组织大多数成员对征地补偿安置方案有异议的，可以举行听证进行修改，使被征地农民在整个过程中享有更多的参与权、监督权和话语权。新法还提倡和谐征地，征地报批前，县级以上地方必须与拟征收土地的所有权人、使用权人签订补偿安置协议。







什么是土地征用补偿的基本原则







新法将“征收土地应当给予公平合理的补偿，保证被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”作为征地补偿的基本原则。对农民来说，土地是他们的生产资料，也是农民的生活资料，除了对土地本身进行补偿外，还要从保障被征地农民的长远生计的角度，提供多种补偿安置方式，这也是征地补偿中必须做好的工作。







2022年《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2022〕28号)明确规定，要坚决制止占用耕地行为。这次修改《土地管理法》，在法律层面明确了这一要求。







土地征用补偿包括什么







新法对土地征用补偿费用进行了重新梳理和界定。征地时需支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费以及被征地农民社会保障费。







新法律对征地农民的社会保障费用单独作了规定，明确了被征地农民所需费用主要是用于缴纳符合条件的征地农民养老保险和其他社会保障交费补贴。







新《土地管理法》同时调整了补偿标准，将原来按耕地年产值倍数计算的补偿标准改为征收农用地的区域综合地价，其中综合考虑了土地原用途、土地资源状况、土地产值、土地位置、土地供求关系、人口、经济社会发展水平等因素，确定了土地年产值倍数，并至少每3年调整或重新公布一次。







征收农用地的土地补偿费、安置补助费，由省级制定地区综合地价，征收农用地以外的土地及地上附着物和青苗的补偿标准，由省人民制定。







集体企业以外单位土地条例







删除原法律第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地通过出让、出租等方式，在符合规划、依法登记并经本集体经济组织分之二以上成员或村民代表同意的前提下，以划拨、租赁等形式，交由集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者取得集体经营性建设用地使用权后，可以转让、互换或者抵押。







集体企业以外单位入市条件







对于土地利用总体规划确定的工业、商业等经营性用地，以及依法登记的集体建设用地，允许土地所有者以出让、出租等方式将其交由单位或个人使用，并签订书面合同，明确用地供应、开工时间、使用期限、规划用途以及双方的其他权利义务;相关建设用地使用权的收回，按照双方签订的书面合同办理。







入市后如何管理







为了维护土地管理秩序，明确规定了集体建设用地使用权人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地;集体建设土地使用权的比较高使用年限和登记等事项，参照国有建设用地同类用途。由自然资源主管部门规定具体办法。







对宅基地使用权有什么规定







土地管理法第六十二条规定，农业农村主管部门负责农村宅基地的改革与管理。







根据新修订的《土地管理法》，乡镇要对农村村民住宅用地进行审批。严把”一户一宅”关。农村村民住宅用地是指农村村民用于住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅用地、附属用房和庭院。







农民一户只能有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。严格按照批准的面积和建房标准，严禁农民建房，严禁未批先建和超面积建房。农村宅基地易地建设的，应严格按照“建新拆旧”的要求，将原有的宅基地归还村集体。农民出售、出租、赠与住房后，再次申请宅基地的，不予批准。







对于历史形成的宅基地超限、“一户多宅”等问题，要根据相关规定分类予以认定和处理。在人均耕地较少且法保证一户一宅的地区，县级人民可以采取措施，在充分尊重农民意愿的基础上，按照省、自治区、直辖市规定的标准，保障农村村民现户有所居。







何谓宅基地自愿有偿退出机制







鉴于农民转变为城镇居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：允许农村村民在进城后自愿有偿退出宅基地，这就意味着地方不能违背农民意愿强迫农民退出宅基地。与此同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》赋予了宅基地审批权限，明确了乡镇对农村村民住宅建设的审批权限。







家庭成员死亡后如何处理宅基地







农民因子女参加工作而成为城镇人口的，其父母死亡后，应将宅基地使用权返还农村集体经济组织。还有房子，房子是个人的私有财产，宅基地允许房屋的继承人使用。如果继承人要求继承财产，可采取如下方法：







1把房子折价卖给土地所有人。







2把房子卖给有居住户口，需要建房的本地居民或者没有达到宅基地使用面积标准的，要到县级土地管理部门办理土地使用权属变更登记。







3可以依法出租房屋，但需按规定交纳土地使用费。







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