新闻天下【征地补偿】关于征地补偿租赁人的案例

就土地而言，虽然人们不享有所有权，但是是享有使用权的，因此土地征收也要按照对应的征地补偿标准给予土地使用权人相应的征收补偿，那征地怎么补偿租赁人于是暴力强拆怎么办也得到了很多的关注，也想加入到这个行列当中。







征地怎么补偿租赁人







拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。







在租赁协议没有到期之前，房主签订了征收协议，并且交房屋钥匙，那么租户可以与房主协商，得到如下补偿：















1、装修、附属物补偿，房屋室内装修、房屋附属物等是由租户进行装修的，那么房屋装修补偿可以跟房主协商，将由租户建设的评估对象补偿价值，补偿给租户。







2、搬迁补偿，在房主签征收协议之前租户尚未搬离房屋，那么租户可以与房主协商，搬运费补偿给租户。







3、经营性房屋，租户可以与房主协商，对经营性房屋营业损失补偿部分归租户所有，按照租赁协议，确定剩余租赁期，对剩余租赁期的营业损失索要求补偿。







法律依据：







《城市房屋拆迁管理条例》







第十条 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。







关于征地补偿租赁人的案例







基本案情：







2022年7月5日，甲有限与乙学校签订《房屋租赁合同》，约定：甲有限承租乙学校位于武汉市洪山区雄楚大道508号的房屋；房屋用途为办公；出租部分的面积为2600平方米左右；甲有限租赁乙学校房屋用于举办酒店（不含歌舞厅、水浴项目）；房屋租赁期限为8年，自交房之日起至2022年9月30日止。经乙学校同意甲有限可对学校大门东边的空地和所租房屋的屋高进行加建和改造以满足甲有限使用要求。合同期内，甲有限加建的房屋所有权归乙学校，合同期满后，甲有限必须条件归还给乙学校，乙学校不给甲有限任何补偿。在租赁期间，如发生不可抗力导致出租房屋毁损灭失，甲有限法继续经营的，租赁合同终止，双方互不承担责任，甲有限应将所租房屋和加建的房屋全部归还乙学校。该合同同时还对租金等其他事项进行了约定。















合同签订后，甲有限出资对租赁房屋进行了装修、改造，并办理了经营酒店的工商登记等各项手续。







2022年9月9日，因雄楚大街速化道路改造，乙学校与第人签订了一份补偿协议书，约定：乙学校被征收房屋经权属登记的建筑面积为363459㎡，其中办公用房建筑面积为363459㎡；经第人认定，未经权属登记房屋建筑面积为104368㎡，其中办公用房建筑面积为104368㎡；经第人认定，将原房屋的办公用途改变为商业用途，建筑面积为363459㎡；乙学校选择货币补偿方式进行安置。该协议中并对第人应支付乙学校的房屋补偿、改变房屋用途的补助、停产停业损失补偿、装修补偿、附属设施补偿、构筑物设施补偿、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费进行了分项计算，补偿金额总计为68692548元。







后甲有限与乙学校为补偿费用的分配发生争执，甲有限遂提起本案诉讼。







裁判结果：







本案争议为：承租人自建房屋补偿款的归属问题、改变房屋用途补助费的归属问题以及停产停业损失补偿款的归属问题。







关于承租人自建房屋补偿费660420元的归属问题。甲有限出资对租赁物进行了改造和自建，因租赁物已全部灭失，改造和自建部分法恢复原状，租赁合同约定的租赁期限是8年，自建房屋在合同履行期内归出租人所有、期满后归出租人条件收回。承租人甲有限投资的自建房并未用完预定的使用期限，该部分损失应得到补偿。而乙学校已经就改造和自建部分从第人处获得了补偿，依《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，甲有限依据乙学校依据与第人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按乙学校认可的其自建面积93544㎡主张自建房屋补偿费660420元，于法有据。乙学校的此项上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。















关于改变房屋用途补助费的归属问题。甲有限主张的改变房屋用途补助费，系第人在拆迁中考虑租赁物原登记为办公用房而后改为经营用房的特殊情况，依据拆迁协议酌情给予被拆迁人的补助，该笔款项应否认定、具体补助的标准、给付期限等系由第人与乙学校协商一致的结果。甲有限对改变房屋用途补偿费主张权利，要么其与乙学校有合同约定，要么有法律规定为依据。住宅房屋在拆迁决定公告前改变为商业用途的，被拆迁人才可能获得拆迁部门支付的附有一定条件的改变房屋用途补助费，法律上并没有明确规定这类款项应归属于房屋承租人。







依2022年12月3日公布施行的《武汉市国有土地上房屋征收与补偿施办法》第十二规定，只是对该办法公布前的住宅改变为商业用途的才可以支付改变房屋用途补助费，本案中的情形是乙学校的部分办公用房改变为经营用房。案涉房屋用途补助费是乙学校基于与第人签订协议获得的，关于该款项权利义务约定的效力仅及于签订拆迁协议的双方。第人是按乙学校已改变了房屋用途5年以上的标准向其确定支付改变用途补助费的，而甲有限与乙学校的租赁合同际履行不足4年。乙学校在与甲有限就改变房屋用途补助费的归属问题意见不一致的情况下，审慎地向第人发公函征询，第人对乙学校的复函中明确表示依双方拆迁协议支付的改变房屋用途补助费是给该校的，与拆迁协议之外的承租人没有关系。







因此，甲有限向乙学校主张改变房屋用途补助费，缺乏事和法律依据。乙学校的此项上诉理由成立，对其该上诉请求，本院予以支持。







关于停产停业损失补偿款归属问题。甲有限以案涉租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此际经营，案涉房屋在租赁合同履行过程中因征收被拆迁，该因合同提前终止履行而产生损失，当事人就停产停业损失补偿款在租赁合同没有具体约定，相应的补偿应当按公平原则支付给以案涉租赁房屋为经营场所办理了营业执照的产业经营人即甲有限。甲有限在诉请中依据乙学校与第人签订的补偿协议书中确定的补偿标准，按租赁面积2600㎡计算，该面积低于乙学校自认的租赁面积2664㎡，系对自己权利的处分，一审法院确定停产停业损失补偿1235000元归属甲有限，并不当。乙学校的此项上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。







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