研究发现：【拆迁】2022年，强拆比较新裁判原则确立，你真的不用守房了吗

导读：“除非市、县级人民能举证证明房屋确系在其不知情的情况下由相关民事主体强拆的，则应推定强制拆除系市、县级人民委托施，人民法院可以认定市、县级人民为施强制拆除的行政主体，并应承担相应的赔偿责任……”2022年1月“许水云案”再审判决书的这段表述，开启了强拆、行政赔偿纠纷领域的全新裁判原则——“强拆主体推定”的普遍适用。那么，这一原则在司法践中的适用情况究竟如何被征收人在面对拆迁时真的不用守房了吗本文，作者为大家揭开这一重要问题的答案。也就是说专门拆迁律师向著良好的方向发展是可能的,未来还有很多值得我们期待的地方。















【强拆主体推定：征收项目真的不用守房了！】







我们开门见山揭晓标题中问题的答案：如果涉案项目确系由主导的征收项目，论其是国有土地上房屋征收，还是农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁，被征收人原则上已需守房。







也就是说，根据比较高人民法院自2022年开始逐步确立“强拆主体推定”原则以来，各地法院基本上都统一适用了这样的裁判准则。







只需证明涉案被拆除的房屋在征收范围内且房屋确已遭人强制拆除，那么接下来就有被告行政机关负责举证证明其“清白”，即强拆系开发商、村委会等民事主体所为，或者系街道办事处、乡镇等未经其委托而擅自施。







如果行政机关能够证明上述事，经法院审理后查证属的，由相应的民事主体或者基层或其部门承担法律责任。若不能证明而仅是口头答辩强调系其他主体“误拆”，都不能令其逃脱被推定为强拆行为施主体的后果。







简言之，从目前的司法践来看，所谓“误拆”“偷拆”的生存空间遭大幅打压。被征收人需豁出性命去守房、守地，冒着手机、平板电脑等拍摄设备随时被不明身份社会人员抢夺、砸毁的风险，“舍命又舍财”的去“取证”以图锁定强拆行为施主体，这一证明目的的举证责任出现了事上的“倒置”。







故此，若被征收房屋、土地确系证照齐全的合法建筑、土地，被征收人可以根据自身的情况需要适当灵活地调整留人守房的投入度，只需保管好证照原件并做好室内物品、装饰装修、机器设备等的价值取证即可。







显然，这样的情况是符合行政法治的起码原理的。老百姓自己的房子，非要整天留人守着、时刻准备拍摄取证才能“保平安”，这的确太不正常了。







【例外：这3种情形该守还得守，不能“大撒把”】







有原则，自然就有例外。仍然需要被征收人坚决守房、守地的情形，在明律师强调以下3种：







其一，涉案房屋系证照不全的证建筑，已经或可能遭遇“以拆违促拆迁”。







这种情形下，涉案房屋自身的合法性存在瑕疵和疑问，一旦被强拆，被征收人即使通过推定原则能够锁定拆除机关，但却难以通过申请行政赔偿的途径索赔。







毕竟，依法救济的目的不在于阻止房屋被拆、土地被占，而在于获取公平、合理的补偿安置。想要证明证建筑的合法性或其存在“历史遗留原因”在践中仍非易事，故在此事凿之前，继续占有房屋、土地对被征收人而言是十分必要和主动的。







简言之，“违建”要坚决守房、守地，一旦被推平，当事人一方就会落入被动局面，即使法院判对方个“强拆程序”也未必能解决我们的利益受损问题。







其二，涉案房屋所面临的项目并非征收性质。







征收对应主导、负责，所以才有强拆主体推定。如果被拆迁人所经历的项目属于商业拆迁、旧村改造、退等各种其他的目，这一原则就失去了适用的前提条件。







在这类项目中，村委会、开发商所施的强拆行为多发，打着村民自治旗号施“帮拆”的现象在一些地方还很严重。







对于这些行径，被拆迁人绝不可等闲视之，而要坚决通过拍照、录像等方法进行现场取证，并及时拨打110报警求助。积累的证据越丰富、充分，越有利于房屋被拆除后的有效救济。







一旦被拆迁人过于“心宽”而选择“大撒把”，你的房屋根本不知道是谁拆的。事后报警也完全可能遭遇长期法破案的情形，此时被拆迁人就等于吃了哑巴亏。毕竟，涉案项目并非主导、负责，我们很难将其与地方扯上关系。







其，被征收房屋的室内物品、机器设备、存放原材料等价值巨大时。







在一些个案当中，被征收房屋内存放有古董字画、珠宝钻石、大量现金等贵重物品，有的用于厂房、仓库使用的还会有价值不菲的精密机器设备或者生产原材料。







所谓“室内物品”更可做广义的理解，甚至还包括被征收人所饲养的贵宠物，栽培的珍惜植物花卉等等。







我们一般主张这些东西要进可能地将其自行搬离，不要“押”在待拆迁房屋里当“注”，尤其是当其自身价值比房屋、土地还高时，更要慎重处置。







但确因各种客观原因而难以将它们及时搬离时，守房、取证就变得极为重要了。否则，一旦房屋遭强拆，这部分损失可不能依法“推定”或仅凭被征收人手写的一份清单认定，而要由法院根据生活常识和经验，结合被征收人的际身份等客观事酌定。







“酌定”出来的结果，从践中看往往与被征收人的主张和心理预期存在较大的差距，判出来的行政赔偿数额通常也不尽如人意。







故此，若被征收人真有许多这类物件，一定要提前做好取证、财产价值评估和守房准备，不可随意“大撒把”。







作者比较后想提示大家的是，取证、事先评估、守房等工作，有就比没有强。放轻松些是可以的，但“大撒把”仍是不值得提倡的。