【拆迁补偿】2020年，想要获得合理拆迁补偿款，先明白这几点

2020年，全国各地仍是大拆大建的一年，若你的房屋被划入了棚户区改造、城中村改造、新农村改造或者动迁腾退等名义的拆迁范围内，你要搞清楚下面几件事儿，对你维权将大有帮助：文中提到在明律师事务所电话天生有著强韧的生命力，经过风吹雨打也能化茧成蝶成为最优秀的自己。







一、拆迁应该履行哪些手续？







房屋拆迁根据房屋的土地性质，大体上分为两类：集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁。







（一）集体土地上房屋拆迁应履行的手续







集体土地上房屋拆迁，首先，要依据我国土地管理法履行集体土地征收程序，而土地征收的批准机关必须是国务院或者省级人民政府，也就是说，农村房屋拆迁，必须要有国务院或者省政府作出的征地批文，没有这个文件，就是违法征地！有了征地批文还不行，还要有征地公告、征地补偿安置方案公告，这两个公告一般由当地市、县级人民政府或者国土资源局作出，所以，没有公告也是不行的。其次，开始入户丈量登记，如果丈量结果与实际情况不符，要及时提出异议，不要在丈量确认单上签字。再次，针对拆迁补偿进行协商，此为关键的一步，如果对补偿价格有疑问，不要签字！强调一遍，有疑问就不要签任何字！最后，如果补偿没有疑问，签署拆迁补偿协议，交出房屋由政府拆除。















（二）国有土地上房屋拆迁应履行的手续







国有土地上房屋拆迁，主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行，该条例规定程序较为详细。而对被拆迁人有影响的是两个文件。一是房屋征收决定，它是对拆迁范围内所有被拆迁人发布的文件，要在拆迁范围内广泛张贴，告知大家为什么拆迁，由谁拆迁，怎么拆迁，补偿标准是多少。大家注意，如果此时认为补偿不合理，要在房屋征收决定公告之日起60天内申请行政复议或者6个月内提起行政诉讼，这是维权的关键一步。二是房屋征收补偿决定，它是对具体的某一个被拆迁人发布的文件，它要送达到具体的某一被拆迁人，告知其补偿方式，补偿金额或者安置房的有关信息。大家注意，如果此时仍认为补偿不合理，要在房屋征收补偿决定送达之日起60天内申请行政复议或者6个月内提起行政诉讼，这是维权的最后机会。否则，过了最后的起诉期限，政府则会申请法院强制执行，陷入极为被动的局面。







二、拆迁应该如何补偿？







全国各地的没有统一的补偿标准，都要按照当地的情况制定补偿标准。但有两个原则性的规定可供大家参考。一是1:1房屋产权置换，这是获取安置房最低的置换比例，一般而言，置换比例在1:12至1:15之间，因为若要置换到楼房高层，则要减去公摊面积，也就是所谓容积率问题。有的地方可能达到1:2甚至1:3的比例，这都要看当地的具体情况。二是货币补偿，国有土地上房屋拆迁的货币补偿标准比较好确定，参照周边同类房地产市场的平均价格进行补偿即可。而集体土地上房屋拆迁的货币补偿标准相对复杂一些，有的地方按照房地一体补偿，有的地方则将房屋和土地分开补偿，将房屋作为地上物只补偿重置成本价，重点对宅基地的地皮按照土地价格进行补偿。







上述补偿标准只是原则性的规定，具体到某一区域可能不能完全适用，如有的地方拆迁不管房子多大，按人口补偿，人口多的安置面积就多，人口少的即使房屋面积大，但安置面积也不多。因此，遇到具体问题，还是要及时咨询律师，获得有针对性的解答。







三、遇到强拆怎么办？







首先，大家要明确一点，现在法律不允许政府进行强拆，如果符合强拆的条件，政府也要申请法院强制执行，也就是说，只有法院具有强制执行权。但有的时候，政府为了自身利益，明知不能强拆，但还是会违法强拆。此时，你该做些什么呢？







如果政府突然实施强拆，那么你必须第一时间打报警，报警的目的在于，让警察来固定政府强拆的证据，因为，一般警察不会管，但他会有报警的记录，这是对你有利的证据。同时，你需要在保证自身人身安全的前提下，采取拍照录像等方式取证。切记不要与强拆人员发生肢体冲突，不要做出过激行为，避免出现对自己不利的后果。房屋被强拆后，你可以向法院提起诉讼，请求法院确认强拆行为违法，然后申请国家赔偿。







四、信访有用吗？







依法信访是老百姓的权利，你可以通过信访途径去主张自己的诉求。但是作为专业拆迁律师的我们一般不建议你采取信访的方式去维权，一方面信访基本上不会起到真正的作用；另一方面信访可能带来其他风险（如打击报复等）。即便你坚持要去信访，也必须遵守法律法规的相关规定，逐级信访，千万不能越级信访，尽量写信邮寄到信访部门反映问题，不要聚集很多人去政府部门走访。一旦被政府抓住违法信访的把柄，不但人会受苦（如行政拘留），而且还会对你所提起的法律程序造成不利影响。







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