知晓【拆迁补偿】为什么拆迁有那么多谈不拢的关于补偿款不是有法律规定吗

因为法律没有规定要给多少钱。法律只是规定了给多少钱的程序。从遭遇政府强拆到哪里投诉的发展前景来看，未来会一直带来积极的影响。







我们全国各地执行着不同的拆迁政策，并没有完全统一。具体到每个城市，每个区，每个镇，每个村，每个具体的项目，都有不同的标准。







这个标准可以说，有一半是法律，另外一半就是人为因素。完全依法进行的拆迁几乎没有。







从适用于全国的法律来说，大体为这么几类：







1、征收：依据的是国有土地上房屋征收与补偿条例。







2、拆迁：依据的是2022年的城市房屋拆迁管理条例







3、拆违：依据城乡规划法







4、征地：依据土地管理法







5、退：依据村民会组织法







除此之外还有各种各样五花八门的地方法规，比如北京的绿隔退之类的。







这些个法律虽然细节不同，但是大体上流程是相似的，就是：







1、行政决定进行拆迁







2、评估







3、行政决定强拆







4、施强拆







（因为拆违原则上是0补偿，所以不需要评估）







总之两份公文加上一份评估报告就把你家拆了。







具体到一平米补偿多少钱，要分几个层次：







首个层次是评估，这个评估是有法律规定的，但是不能被严格遵守。规则上比较严密的自然是征补条例，要求评估按照市场比较法，就是参照“周边新建商品房”价格施拆迁。但是这个也有不合理的地方，就是视土地价值，按照房屋建筑面积收购土地。







要知道拆迁的时候比较值钱的就是土地，一平米土地可以盖（容积率决定）3到6平米房子。按照房子价格算土地价格（大部分被拆迁房屋的容积率小于1），本身就存在巨大的差价。这个差价是目前土地财政收入的比较主要来源。







给钱比较少的是征地，就算在北京征用一亩集体土地也不过10万元（首二机场），667个平米，相当于一平米土地150元。盖起来的房子均价5万。盖3平米就是15万。正好是1000倍的回报率。







拆迁评估是由拆迁方聘请的，所以评估是个壳子，拆迁说一平米多少钱，评估拿着章子去盖章的情况是很普遍的。你说你自己评估一下行不行不行







第二个层次是在评估基础上考虑被拆迁对象的接受程度给予的额外补偿，虽然是强买强卖，但是不可能不顾及和谐稳定，用比较少的钱办比较多的事情，当然也要顾及对方的感受。所以几乎所有的拆迁项目都会在评估的基础上加上一些政策给予的奖励和补偿。这就基本属于人为因素。







第个层次是每家每户的谈判。虽然每个拆迁人员都会说所有人执行同一个政策，法律规定是死的不能变之类的，但是就是在首都北京，我目前也没见到哪个项目是所有人严格执行完全相同的政策，基本符合先走的拿得少后走拿得多的规律，少有例外。







然而，大部分人不懂这些。







和老百姓具体就拆迁补偿协商谈判的人员，一般是委托的拆迁雇佣的人员，在北京叫拆迁员，在上海叫动迁组，在南京有时候被叫做活闹鬼，基本上都是说的一类人，具体参与拆迁补偿谈判说服工作的人员。







他们的成分很复杂，既有本地社会闲散人员，又有公职人员（比如街道），又有开发商的工作人员，拆迁的人员，但是普遍对法律知识的学习有限。







因为只要比老百姓更懂法，再挂个代表的头，说服老百姓的话术就是我给你的政策就是法律规定，改不了的。







关键是老百姓不是一个人，是一大群人。只要有足够的人口基数在那，就一定有人相信，有人不相信。更有人不但不相信，连法律也不相信。更有人不仅不相信法律，他们什么也不信。







只信钱。只有见到摆在眼前的钱和房子，才能相信。







所以拆迁一定会有钉子户，非是人多人少。拆迁给的补偿价格越高，钉子户越少。给的越低，钉子户也越多。







你没被拆迁的时候，这事情跟你没关系。







当你站在征收人的立场看一个村子剩下的几个小楼，你觉得他们都是刁民。







拆迁这个事情一本万利，在这条线上上到地方，开发商，下到一个拆迁小组长，拆迁员，拆除的民工，都要指着这个利润差价来赚钱养活自己。少给业主一块钱，大家就多赚一块钱。在赚钱这个事儿上，人人都是逐利的，只有立场，没有对错。







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