今日访谈【厂房拆迁】厂房被当成违建，遭强拆或补偿，能这样吗该怎么办

在“以拆违促拆迁”类案件中，农村集体土地上的厂房类建筑特别容易中招。原由就在于相较于国有土地来说，集体土地上的建筑好像要全部合法，所以需要办理的审批、证件也会变多变复杂，践过程中发现缺点的情况也很普遍。厂房因为面积太大，涉及的补偿费用也就很大，也就成了征收方的重点照顾对象。那么厂房被当成违建，遭强拆而补偿，能这样吗该怎么办今天就给大家分析一下这个问题。想要在市场上大有作为，农村房屋拆迁律师就要在原有的基础上加大力度进行产品的升级换代以便适应消费者的消费需求。







违章建筑在法律上并没有明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。















1、拆迁征收领域违章建筑有这几种类型







(1)未取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的；







(2)自建房，即在现有房屋四周、院落、屋高、阳台自建建筑物；







(3)未经批准在包括承包地、宅基地在内的集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，且该集体土地使用权系通过农民私自转让取得；







(4)占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物；







(5)未经批准占用过道、马路边、公共绿地内、过道、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；







(6)在拆迁征收范围确定后施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。







2、明确证房、证件不齐全的房屋不全等于违章建筑







《物权法》第十条：”因合法建造、拆除房屋等事行为设立或者消灭物权的，自事行为成就时发生效力”，这一规定明确规定了建筑物权，确立了只有违反了建筑时的法律依据，才能确定为违章建筑。







的规划部门，从1974年才开始有，90年代才逐渐完善，2022年1月1日施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。







对迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，需要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。







所以，几十年前建造的房屋，要看是否符合当时的法律规定，是否有特殊的历史与制度因素，而不能简单地以现行法律标准来认定是否属于违章建筑。















3、在具体的企业厂房拆迁遇到违建认定情境中，做好这些很重要







首先判定违建认定主体是否适格。违建的认定主体主要包括城乡规划主管部门、乡镇人民、城市管理综合行政执法部门、自然资源部门。在践中经常会出现住房和城乡建设部门、房管局等对厂房被征收方进行查处，这些部门不具备对违建的查处资格的，因而是非法行为。







其次，应当查看违建的认定是否是严格按照程序进行。在认定违建前，适格主体应当针对厂房的地点、面积、建造时间、用途、所有权等基本信息进行调查，同时向厂房被征收人进行告知，并送达《认定决定告知书》，告知书中应当载明违建的调查结果、法律依据、当事人如果不服决定的救济途径和救济期限。践中，部分征收方在认定违建时，通常并不会携带相关的文件，而是口头通知厂房被征收方。大家必须明确违建的认定与处理都有严格的程序，不能拆迁方口头说、肆意做。







我国法律认定违建通常从规划许可和施工许可两方面进行，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，是否超过这些证件的许可范围进行建设。企业厂房被征收方可以根据上述的内容先行判定是否真的是“违建”，若某些厂房缺乏证件，也可以查看是何种原因导致的。如果厂房的证件缺失是由于当地招商引资政策的缘由导致的，则不能在征地拆迁过程中认定为“违建”；如果是由于历史因素，该厂房的建设于《土地管理法》出台之前建造，则不能由于房屋缺失证件，认定其为建筑；对于国有土地上的厂房，如果于《城乡规划法》出台之前建造，则不能由于其缺乏建设工程规划许可证而认定其违建等等。















以违建为借口进行低成本征收，这是目的不当的，这是损害广大被拆迁人利益的。大家在此时切记要善于利用法律途径，以捍卫自己的权益。







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