路长远思茫茫：房地产行业应该向何处去？

这两年，房地产行业遇到了较大困难，政府也在设法应对这种局面。

　　有些人，认为国家救助房地产行业，就等于房价要回到上涨甚至大涨的轨道，就等于可以继续炒房了，就等于自己要发财了，自己发财就等于能增加消费拉动经济增长了，因此而鼓吹房价大涨论，鼓吹房价大涨有利于经济。这种逻辑当然是错误的，如果这种房价大涨拉动经济的逻辑能够成立，那么各行各业就都有理由要求本行业大涨价，自己的行业大涨价了，就增加了自己的收入，那么自己就能增加消费拉动经济增长。大家说，这种逻辑对吗？

　　有一些观点认为，提振房市和股市，使其具有高热度，这对拉动经济增长很重要也很有效。这种观点也有错，简要分析一下：

　　住房和股票有本质区别，住房是民众的生活必需品，股票不是，住房如同粮食和水一样是不可缺少生活必需品，是重要的民生物品。国家允许把粮价和水价炒得火热吗？同样，住房价格应该被炒热吗？房价被炒热，就导致买房自住者在买房时比合理房屋价格多支付了很多钱，这就使他的消费能力下降或者不足，这是阻碍经济增长的一种现象。

　　当然，房价被炒热，会使卖房人多赚很多钱，有的观点认为，卖房人这就可以增加消费拉动经济了。但是，第一，比如房价多上涨了一百万元，某卖房人就多赚了一百万元，卖房人就多赚钱多消费，而买房人因为买房时多付了一百万元，他随后就会压减自己的消费，多压减了一百万元，房价在交易环节上涨，并不会增加总的消费能力，只是消费能力在买房人和卖房人之间转移，是零和博弈的局面。第二，卖房人多赚钱以后，也不一定会足够地增加消费，如果房市被炒得继续火热，他有很大概率会把钱用来继续第二轮、第三轮炒房，也就是说，钱一直被用来进行炒作活动，没有及时离开炒作去进行足够的消费，如果炒房风气很盛行，这种现象会大量存在，这就导致消费不足（消费不足有两种形式，第一种是消费下降了，第二种是虽然消费增长，但与强劲的生产能力相比，消费没有以足够快的速度增长），当然，卖房人多赚了钱以后也可能是去炒作其它对象。第三，如果卖房人因为房价被炒得大涨所以多赚了钱以后，没有继续去炒作，而是把多赚来的钱都消费了，但这是把本该由买房人拥有的消费能力转移到了卖房人手中，由卖房人消费了，这就有失公平，也影响了共同富裕。

　　明确了住房的民生属性，就能明白有关房地产行业的某些旧逻辑是不对的，那些炒房逻辑是不对的。还有，如果工、商业用房的价格被炒得太高，会严重增加工、商业成本，不利于经济。住房及工、商业用房不应该成为炒作品，炒房风对经济是弊大于利，房地产业需要和其它行业协调发展，发展房地产业的宗旨是为了满足民众的居住需求，进而改善民众的住房条件，以及为工、商业提供价格合理的生产经营场所。

　　房地产被炒热就容易增加土地财政的收入。土地财政和税收都是行政部门的重要收入来源，两者的共同点是这两者主要都是取之于民间。涉及税收，很多人都知道，税收额度要合理，不能使纳税人负担过重，土地财政也应该是这个道理，不能数额过大。土地财政得到的资金主要来自于那些买房自住者，最终主要由那些买房自住者承担（少部分由未能成功卖出房产的炒房者承担），如果土地财政得到的资金很巨大，就意味着压到那些买房自住者身上的数额过大，这就不利于那些买房自住者增加消费，也会使那些买房自住者活得很疲惫。

　　有一些观点认为，只有房价火热了，房地产行业才能兴旺，如果房价下降了，房地产行业就会冷清。但现在，基本面的三大因素并不支持房价大涨，第一，这些年来建成的房屋很多，存量巨大；第二，我国的建材工业和建筑业十分强大；第三，我国人口数量有下降趋势，去年我国的人口数量就是下降的，未来若干年，我国人口数量如果能够保持稳定，就是很不容易的了，不可能大增。

　　所以现在，要想使房价大涨，只能是让人们觉得房地产会大升值，从而吸引大量非自住购房者出于所谓“投资房产--等待升值”之目的去多买房，这样才能托起房价大上升，但这实际上就是炒房。

　　如果发生炒房热，虽然就会容易消化房地产库存，但也会带来一些副作用，从长远上看，弊大于利。如果房地产行业因房价大涨而火热，虽然能拉动某些相关行业，比如建材行业，但也会使本该流向另一些行业的资金被吸引进入房地产领域，其中一部分资金还会长时间滞留在房地产领域，炒房风越热，这种吸引现象就越强，其它行业就越受负面影响。房地产行业需要和其它行业协调发展。那么，怎样既化解房地产行业面临的风险，同时又使房地产行业和其它行业协调发展，又促进财富的公平分配，这确实很不容易。

　　很多人都知道，在汇报经济形势时不能“报喜不报忧”，喜忧都应该报。那么，房价从高位回落下跌，这该报喜还是报忧？从那些要买房自住的人的角度来看，这应当报喜，因为房价从高位回落，就大大减轻了将要买房自住的人的负担，也使他们的消费能力增强；但从炒房者和土地财政的角度看，房价下跌是忧，是大忧。反过来，如果房价大涨，这对于要买房自住的人是大忧，对于炒房者和土地财政是大喜。这是个矛盾，如果炒房风盛行，会使上述这种矛盾很严重。

　　要想实现国家强盛、人民富裕，第一要靠实干，第二要有对经济工作的良好组织、统筹、协调，两者缺一不可。实干是中国人的强项，这是世界公认的，如果炒房风盛行，那很多人就不想实干了，而是想着买几套房，然后坐等房价大涨发大财，企业也没心思静下心来潜心创新发展新质生产力，而是想着怎么涉足房地产大赚一笔，这就不对头了。当然，仅有实干还不行，还需要对经济工作进行良好的组织、统筹、协调，否则容易形成过度内卷的局面。

　　房市不宜炒作，那么股市呢？股票不是民生必需品，所以股市能够容纳一些炒作行为，但如果股市的炒作情绪过于狂热，造成股市大盘以夸张的幅度暴涨暴跌，这也不利于经济。

路长远思茫茫 · 2024-06-03 · 来源：乌有之乡