研究发现：【征地补偿】征收项目还有“冒牌”的为了满意补偿，你得擦亮眼…

导读：征收项目和大家平时所说的“拆迁”有联系也有区别，二者并不能完全等同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施后，绝大多数情况下，征收项目由市、县级人民主导并负责，具有强制性，被征收人拒不签约配合将会面临人民法院强制执行。而“拆迁”则是五花八门，主体繁多，一般不具有强制性，施主体与被拆迁人双方有较大的协商谈判空间。本文，小编将帮助大家识别“冒牌征收”，保护好自身权益。于是律师拆迁咨询也得到了很多的关注，也想加入到这个行列当中。







一、如何识别“冒牌征收”







咱老百姓在日常生活中很容易产生一个误区，就是将村委会、街道办等组织等同于“”，认为只要是这些组织开始施征收行为，论其提出的补偿条件多么不合理，都只能配合搬迁，主动空房屋。







根据法律规定，在征收领域中，“”仅指、省级和市、县级地方人民，街道办只有在特定情形下才能行使的部分行政职权，比如承担征收与补偿的具体工作。







不过，这需要两个前提条件。首，就是该区域必须事先具备合法的征收项目。第二，是市、县级人民书面委托授权其承担具体的征收施事宜。只要不是同时具备这两个条件，您基本就可以将街道办施的征收行为理解为“冒牌征收”了。







至于集体土地征收中的村委会，即便同时具有了前面两个条件，也不具备任何合法的征收权力，肯定也属于“冒牌征收”。因为它压根就不是一个行政机关，不是大家所说的“”，根本不具备相应职责权限。所以，当您看到村委会以自身义一会儿要求退，一会儿要求村民配合签约，基本都是狐假虎威的“冒牌征收”。







二、如何应对“冒牌征收”







应对“冒牌征收”的比较好方式就是谨慎行事，并在必要时及时向专业人士咨询，直到市、县级人民发布正式的征收决定公告。之所以如此处理，是因为“冒牌征收”有可能转变为“正牌征收”。







例如许多地区关于旧城区改建类项目的政策中，均设置了“预征收”环节（也叫“模拟征收”），这本身是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一种突破，从法理上讲是的。







但是，从涉及此类项目案件的法院判决结果来看，人民法院似乎已经认可了“预征收”这种模式，就是在没有正式的征收项目存在的情况下，由街道办或者村委会打头阵，与大家进行签约。







当签约率达到一定比例后（即所谓的生效比例，一般是80%以上），大家的签约行为就推动了作出征收决定，征收行为即具备了法律效力，补偿协议的内容对被征收人也产生了约束力，也就是大家口中的“生米煮成熟饭”了。







因此，当大家面对征收拆迁项目时，一定要睁大眼睛，如果发现是一个“冒牌征收”项目，而且感觉征收补偿极其不合理，切勿盲目签字配合搬迁，否则就“生米煮成熟饭”了，我们也法再采取有效措施保护自身权益了。















、如何粗略预估自己的补偿是否合理







其，征收补偿是否合理，广大被征收人可以参照自家周边房屋的市场价作出大致判断。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的明文规定，这就是“1:1+”的补偿利益原则。







即将因征收所造成的被征收人的际权益损失予以完全的弥补、填平，并在此基础上争取小幅适度提升改善，“拆一还一”，现“1:1+”的基础性补偿标准，不让被征收人在拆迁中吃亏。







经常有人问，有些地方的补偿比例已经高出了1:1，但是我们这里拆迁补偿比例低于1:1，我该怎么办我们可以告诉您，征收补偿比例低于1:1，就意味着您的补偿不合理了。







根据法律规定，征收方必须确保被征收人“原有生活水平不降低”，并在此基础上要有所改善。当然，具体个案中的比例比较终是多少，也要根据被征收房屋际情况以及补偿方案中的计算规则综合判定。







总之，补偿比例1:1是基础，不可再打折扣。







四、征收中为何会出现补偿比例高于1:1的情况







1．被征收房屋和安置房屋差价较大







当被征收人选择产权调换这种补偿方式时，并未进行原址回迁，而是通过其它区域的房屋进行产权置换，计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。







部分征收方在建设安置房屋时已经考虑到了被征收人的居住条件应当有所改善，所以比例会高于1:1。







2．所涉项目的补偿标准本身就高







这种情况大多出现于金地段的区位，被征收范围的位置好，地价高，升值潜力大，或是征收方出于建设地铁车站、交通枢纽等基础设施的需要而急于用地，补偿比例就可能高于1:1。







比较后，小编要提示广大被征收人，一个征收项目的征收主体必须依法负有相应职责权限，其施征收的每一个工作环节也必须依照法定程序进行。当你对征收拆迁项目产生种种疑问时，一定要及时咨询专业人士的意见，尽早采取救济措施，以免被“冒牌征收”项目或是那些不合法征收行为欺，造成权益受损。







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