了解【棚户区改造】2022年棚改范围，棚改合理补偿标准，棚改中可能存在的猫

2022年被称为棚户区改造的“收官之年”，而随着新冠肺炎逐渐的缓解，各地的棚户区改造项目也将会逐步的开始施。下面就带大家了解一下棚户区改造的相关规定。以北京房屋拆迁补偿办法为例，发展下去定会成为行业的标杆，起到引领市场的重要作用。







法律规定的棚户区







棚户区所指的是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。







而且在地方法律政策文件中也有规定，比如《湖南省人民办公厅关于印发湖南省棚户区（危旧房）改造规划（2022-2022年）的通知》中提到“棚户区（危旧房）包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林（场）区棚户区（危旧房）、国有垦区危房。”但对于棚户区认定的标准每个地方跟每个地方又不尽相同。







比如《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中规定的棚户区认定标准，一是建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主的房屋；二是建筑密度较大，原则上在40%以上，使用年限较长，原则是20年以上的房屋；是城中村、城边村、建制镇驻地在15年以上的房屋；四是房屋质量总体较差，按照《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋；五是房屋结构抗震不符合《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》的房屋；六是存在安全隐患的房屋，比如住宅区域内消防通道和消防设施，建筑消防不符合《建筑设计防火规范》的要求，存在较大消防安全隐患，或者存在地质灾害等其他安全隐患；七是使用功能不完善的房屋，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如集中供水、分户厨卫等)；八是市政基础设施不健全，供水、供电、供气、供暖、交通、污水和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修；九是公共服务设施薄弱，基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》要求的；十是严重影响城市规划施和有碍城市景观的危旧房屋。















不能认定成棚户区的情况







根据《关于加棚户区改造工作的意见》中的规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。







从以上的内容中我们可以看出，棚户区改造其也有着严格的规定要求，不能是征收方说这块是棚户区就是棚户区的，不能随意的扩大棚户区改造范围。因此大家在遇到棚改时可以以以上的棚改标准来衡量自己家是属于棚户区改造的范围。







关于棚改程序







棚户区改造作为重点支持的重大项目，在审批上自然也会有绿色通道，但是这并不意着征收程序就可以简略，就可以不按照程序进行。根据590号令的规定，首先要有征收土地公告，其次要依次履行征收补偿登记；入户评估、征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改；征收补偿安置方案报批；征收补偿安置方案批准；补偿安置方案的具体施等。







房屋评估时，评估机构应由被征收人协商而定，如果未在期限内选定，可以采取听证会的方式，也可以采取“推举式”选定。如果双方的意见法达成一致时，可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。被拆迁人对原评估经申请复核仍存在异议时，可以从具有相应资质并已公示过的评估机构中自行选择，依据相同标准重新评估。如果对评估结果有异议，可以在收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果有异议的可在10日内申请鉴定。







同时在《规定》还明确规定了，在棚户区改造过程中禁止强拆强迁，要依法维护群众合法权益。















关于棚户区改造补偿







而于棚改补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收人给予的补偿包括:（一） 被征收房屋价值的补偿；（二） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时根据《关于加棚户区改造工作的意见》中的规定，棚户区改造行物安置和货币补偿相结合，具体由棚户区居民自愿选择。







被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说给予的货币补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产价格。







被征收人选择产权置换的，按照拆一还一的原则。值得注意的是，棚户区改造应当先考虑原地回迁。







（二）集体土地上棚户区改造补偿标准







如果征收的区域属于集体土地，补偿比较低不低于重置成新价。







（1）货币补偿可以参照国有土地上房屋征收的补偿标准，即可参照周边类似房屋的市场价格进行补偿。







（2）产权置换不得低于1:1，即拆除一平米至少应补偿一平米。







棚户区改造出现的猫腻







在征收拆迁的践中，棚改的范围有被随意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之，际上却是搞商业开发，借棚改的义来施征收拆迁工作，以建设相关项目。







很多被拆迁人好好的房子被拆，却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿，极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此被拆迁人在遇到棚改的时候，一定要先做好判断，自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。















面对棚户区改造，可以从以下几个方面寻找点







1、切记棚户区改造的性质和适用范围，全方位分析当地棚改项目是否符合前述标准。







2、社会稳定风险评估程序，在项目征收决定作出之前是必不可少的。







3、被征收房屋的价值要依据市场价值进行评估。







4、针对评估机构的选择，一定要符合法律法规的规定。







5、谨慎对待类似预征收补偿协议等模拟协议。







律师特别提示







如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，合理维权。可以由专业征地拆迁律师通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。







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