洞察：【征地拆迁】2022年后，也许，再不会有“拆迁暴发户”了

4月14日，在会议上指出：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区39万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。众所周知，拆迁补偿律师咨询的出现值得很多人的关注，激起了整个市场的波澜。















1其早在2022年，就多次提到了“推进城镇老旧小区改造”，而如今，更是将其作为“扩大内需”的重要举措，并将改造小区的规模，扩大了一倍。—— 以前对城镇老旧小区的处理、升级，主要靠棚改，就是我们常说的拆迁。过去几年，拆迁造富的神话，想必大家都有所耳闻，大规模的棚改，甚至在一定程度上助长了2022年-2022年的那一波房价暴涨。但现在玩法变了，“棚改”变“旧改”。何为“旧改”非就是就是让老旧的小区，变得更干净、整洁、方便一些，基本操作就是刷刷外墙、修修下水道、添几台健身设备、加一点公共社区服务，运气好的，还能加装电梯。对于这些老破小区来说，这一动作，疑会大大提升住户的居住体验，也有利于维护小区房价。同时也意味着，这些小区拆迁望…更早几个月之前，下放了大城市“新增建设用地”的审批，要“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题”，也就是说，大城市只要有发展需要，土地管够。这也使得拆迁改造市区多层老小区、向市中心要地的做法，变得不再那么必要。







2那么，小区老旧破，对房价影响有多大在没有学区学位加持的前提下，相近地段，城市面貌一新一旧，房价甚至能差到一倍。深圳就有现成的例子：南山区科技园和前海，堪称深圳仅次于深圳湾的房价高地，均价10 – 12万；但位于二者之间，且仅两个地铁站之隔的南头片区（桃园和大新地铁站），还有大量单价六七万的小区：















这些低价小区，几乎一例外，都是2000年之前、没有电梯、也没什么小区环境的楼盘。再比如，宝安中心房价均价已经突破10万，而一路之隔的翻身，均价只有55万：















比较大的原因，也是老小区、农民房密集，片区老化，而片区内为数不多的能卖上价的小区，正是建设年代比较近、维护比较好的盘（比如翻身的卡罗社区）。







3可以预见，在未来，没有地段、学位加持的老破小，会逐渐被城市发展边缘化，被主流购买力所抛弃，房价再难有回天之力；至于市中心各种配套完善的老破小、老破大，虽然依然可以享受便利的交通，—— 因为地铁站搬不走；如果本身靠近CBD、CLD，也依然可以享受便利的工作和生活，—— 因为地段、距离也不会变；但比起更新规划的区域、更新建设的小区，房价差距会一直存在下去，甚至越来越大。包括校学区房，也不排除随着质生源的不断流失而逐渐没落的可能（当然这个过程会比较长）…那些想买老破小博拆迁的，“单车变摩托”恐怕不太可能了，只能寄希望于旧改，翻新一下凑合着住，这样子。一次拆迁造就大量“暴发户”、集体到售楼处全款买房的盛况，大概再也不会出现了。







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