聊聊：拆迁律师再论小产权房法律制度

拆迁律师再论小产权房法律制度2022年9月17日《新京报》讯，2022年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2022年以来在建在售的79个占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注。希望将来拆迁能够得到长足稳定的发展，为社会发展及人们的需求做好服务。

拆迁律师认为小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。从现看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。禁而不绝的现一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。界定小产权房的概念、阐述小产权房与合法之争出发，在分析司法践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。

1小产权房的界定众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会践中形成的一种约定俗成的称谓。相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有颁发的产权证的房屋。在广义上，主要包括以下种类型：首类是占用农村集体用地或耕地建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的建筑；第二类是在划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；第类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。在这种类型的“小产权房”中，比重比较大、学界讨论比较多的就是首种类型，即在农民集体土地上建设的房屋，本文讨论的也是这一类“小产权房”。

拆迁律师根据上述分析，结合原建设部在2022年6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》第4条，我们可以将“小产权房”界定为：所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由房管部门颁发，而是由乡或村委会颁发的房屋。