止跌回稳组合拳，房地产起死回生？

　10月12日，财政部召开主题为“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”的新闻发布会。宣布包括通过叠加运用专项债券、专项资金、税收政策等工具来支持房地产市场，10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。近期关于房地产的一系列决策，明显是对9月26日政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”的呼应。

　　此话一出，叠加房地产金九银十和国庆假期的影响，不少地区的房市又开始躁动起来。

　　以止跌企稳作为关键词进行搜索，大量地方已经推出了房地产市场的进一步刺激措施，16日，天津取消住房限制性措施，至此，还有限购的地区只剩北上深一线和海南。根据贝壳研究院监测数据，国庆期间，一线城市新房交易量同比增长120%，甚至有部分一线城市优质房源的房东一夜之间选择了涨价，这些都是事实。

　　房地产市场现在确实看起来很火爆，但这一轮毕竟是政策主导的市场躁动，我们还是要回到政策本身，看看政策释放了什么样的信号。

　　首先从这个最超预期的表态上来看，止跌回稳是一个明确的新信号，新提法，这一方面意味着国家终于承认，现在房地产市场出了问题。尽管过去的三年里面房地产市场早已经展现出了自己深度调整的态势，直到现在才被正式定性为需要“止跌回稳”。但好歹承认问题是解决问题的第一步。而另一方面也代表着某种国家表态，国家是不希望房地产继续快速下跌的，往期节目，我们也都讲过这个道理，土地是地方财政抵押物，关系到大量地区性银行的底层抵押物安全。

　　接下来的政策路线就比较明晰了，相比于之前政策表态往往并不直接，这一次财政部的表态非常明晰，第1项是允许使用政府债券进行土地储备，调节土地市场。第2项，支持收购存量住房用作保障房。后续还推出了货币化棚改，我们就对这三项举措进行解读。

　　前两项措施不论是收购土地还是收购房屋都是针对现在市场上游土地和房屋积压的情况，说的再明白一点，就是支持政府举债来买市场上的土地和房屋，避免这些资产真的进入开发和销售流程。根据国家统计局数据，截至2024年8月末，全国商品房待售面积7.34亿平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。

　　现在市场大环境不好，房地产商的资金回流压力很大，急于回收资金的房地产商往往会选择降价出售，新房挤压二手房价格。会对土地市场形成踩踏性的压力。办法是通过举债的方式，从地产商手里直接回购土地和新房来避免土地贬值。

　　货币化棚改则是老药方子了，币化棚改顾名思义，把棚户区的房子直接拆掉，不再新建回迁小区，至于后续要买什么房子，买多大的房子，买哪里的房子，完全听他们自己随便。这是相当一石二鸟的政策，一方面通过拆迁的形式缩减了棚户区的低价住宅供给，另一方面，又增加了一大批购房需求。

　　然而一切都是有代价的，货币化棚改相当于定向给棚户区居民发钱，资金来源是国家贷款，至于通胀和后续房价带来的生活成本，则都要由后来的打工人承担。

　　也许有朋友会问，土地和房屋已经在地产商手里了，贬值也不是地方资产贬值，而是算地产商的投资亏损。而土地贬值带来的未来卖地收入下降，那也是未来的事情，为什么要在当下就举债回购土地和新房呢？

　　换句话说，房价涨的时候，管理部门只说抑制房价过快上涨，到了跌的时候，为什么就急着要喊止跌回稳了了呢？

　　答案在于，用土地为抵押物，以城投平台为首套在地方银行进行抵押，印钱发展经济这套玩法在叫停之前已经玩了很多年了。在这个过程中，地方不需要真的把土地卖出去，只需要把土地的估值炒高，就可以去银行兑换一大笔现金。但这也是有代价的，不少土地已经被抵押出去了，这时候如果土地价值大幅下跌，会导致大量地方银行进入系统性的金融风险。也就是说，要么选择当下刺破泡沫，金融系统会受到较大冲击，要么通过中央和地方合力举债的方式，继续托举土地市场，延迟出清时刻的到来，很显然，现在选的路已经很清楚了。

　　房地产一直以来被称为支柱产业，同时它还有一个外号叫货币蓄水池，意思是许多超发货币通过买房的方式涌入了房地产市场，这才维持了市场并没有发生大规模的通货膨胀。但蓄水池，同时也是印钞机，购房者、房地产公司、和地方政府在这个过程当中都在增加贷款，来从银行当中加杠杆，增加市场上的总货币供应量。

　　换句话说就是，大家都从银行贷了这么多钱，钱也不会凭空消失，总要在市场上花出去，变成市场上的商品循环。最简单的例子就是，绝大多数建筑工地门口都会迅速聚集许多盒饭摊点，建筑工人一般就在这些地方吃饭。这就是贷款通过工资和商品流动的方式，带动区域经济发展的典型例子。

　　过去几年房地产带来的的经济繁荣本身就是通过大量贷款形成的违反经济规律的繁荣，上一轮涨价去库存，居民部门负债率几乎翻倍，被拉到60%以上，在搞货币化安置，也很难再带动一轮狂热行情。

　　正因为如此，现在也不可避免会走向出清。事实上这些年的土拍市场已经在自发走向出清，第一财经数据，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下跌，城投成为拿地主力。2021年、2022年，城投拿地开工率仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。大量城投只拿地不开发，易居中国下属的克而瑞研究所根据估算表示，待开工的土地储备达到了3.3亿平方米。

　　可以说，现在的土拍市场就是由城投公司强行一口气吊着的，这些土地从一开始就大概率不会被盖成房子，只是为了填补地方财政，强行托底土地价格进行的无实物表演，代价就是地方积累了大量债务需要中央来买单。2023年1月9日，面对城投留下的隐形，财政部部长表示，坚持中央不救助原则，“谁家的孩子谁抱走”。还称：打破政府兜底预期，分类推进融资平台公司市场化转型，推动形成政府和企业界限清晰。现在看来，强硬表态还是败给了债务现实。

　　现在中央专项债置换土地，收购房产，再搞一轮货币化棚改这本身就是没有办法再拖一拖的办法，甚至可以说是某种程度的路径依赖，绝对不会是房地产业起死回生的灵药。股市已经给出了答案，消息一公布，房地产板块就直接跳水了

　　马克思指出，从商品到货币，这是“惊险的跳跃”，这个跳跃如果不成功，那么摔坏的将不是商品，而一定是商品的所有者。归根结底，房地产也是一种商品，最后还是要居民部门来购买，才能最终平稳落地。这哥道理大家也明白，平时也没少说，房子在普通人手里下跌叫软着陆，在开发商手里就叫硬着陆。稍微有常识的人都能知道自己拽着自己的头发是不能飞上天的，稍微有经济学常识的人也能知道，城投地方左手倒右手没人接盘，相当于售楼大厅雇人来看盘假装热闹，是没有办法从根本上把房地产市场重新炒起来的。

　　现在房地产市场的预期和现状都不再支持一个高速膨胀的房地产市场。现在这一轮调控政策宽松程度几乎等于完全放弃限购，除非四大一线放松户口，不然所释放出的购房者已经是最后一批。这一轮调控的结果也将如同过去每一次调控政策的调整一样，在经历一两个月的市场躁动后快速退潮直到下一次释放更大程度的利好消息，但我们还有多少空间来带来下一次利好呢？

　　增量市场已经变成了存量市场，除了根本不在乎买房那几百万的极少数高净值人群还有余力购买高端改善型住房，制造一些楼盘一日清空的奇观以外，现在的房地产市场没有任何亮眼之处。

　　回到这一轮调控的标题上来，国家的表态是促进房地产市场止跌回稳，这是一个很微妙的表态，因为回稳并不代表回升。我们对房地产市场长期趋势估值不会变，一线城市横盘，二三线城市缓慢阴跌，中国绝大多数地区必将告别房地产经济，这只不过是时间早晚的问题。



章北海official · 2024-10-22 · 来源：章北海的自然选择公众号