业主委员会能换小区物业吗

　   齐鲁骏园小区，业主委员会已经换了三届了。2017年春节后作为山东省两会的提案追踪案例，我还推荐了这个小区做了业主委员会良性运作的深度追踪报道。没想到时隔不久，就爆出了更换物业的纠纷，弄得我都有些尴尬了。（齐鲁骏园小区业主质疑物业公司账目不透明，业主愤怒要换物业！
结合我所了了解的一点情况以及这篇报道所透漏出来的信息，谈一点个人的看法：
首先，无论是原来的老业委会主任在临近届满时所签订的物业服务合同还是现在的业主委员会负责人签的物业服务合同都是不合法的！因为“选聘、解聘物业服务企业”应当有“业主共同决定”或者说属于“业主大会的职责”！这一点法律、法规和地方法规规定的非常清楚，条文如下：
　　
《物权法》
第七十六条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》
第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
       (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《山东省物业管理条例》
第三十二条　业主大会履行下列职责：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
　　（四）选聘、解聘物业服务企业;
　　（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；
　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

《济南市物业管理办法》
第七条　业主大会行使下列职权：
　　(一)选举、罢免业主委员会组成人员;
　　(二)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作;
　　(三)通过和修订业主公约;
　　(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
　　(五)决定聘用或解聘物业管理企业;
       (六)决定物业管理的其他有关事项。
再者，维修资金的使用问题。首先，参见上述法律法规条文，亦应当属于“业主共同决定”的事项或者说是“业主大会职责”。另外，下列的专门规章有着更为清晰的规定：

中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

《山东省住宅专项维修资金管理办法》
       第二十二条 申请维修资金计划使用，由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。　　
       第二十三条 按照维修资金使用计划程序，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。　
　　
《济南市住宅专项维修资金管理办法》
         第二十五条 维修资金使用按以下程序办理:
       (一)物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,经业主委员会同意后(未成立业主大会的,经所在地居民委员会同意),制定维修和更新、改造方案,并在物业区域明显位置公示。
       没有聘用物业服务企业的,由相关业主、业主委员会(或居民委员会)委托相关单位或区房产管理部门在各社区设立的房屋维修便民服务站制定维修和更新、改造方案。
       (二)维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后,物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。
       (三)维修资金管理机构审核同意后,通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位;业主大会开立维修资金专户的,由业主委员会通知专户开户银行。
       (四)工程竣工验收合格后,应签署验收报告,并对工程决算进行审核。
       (五)维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后,通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项;业主大会开立维修资金专户的,由业主委员会通知专户开户银行。
　　第二十六条 相关业主、业主委员会(或居民委员会)委托相关单位组织实施维修过程中发生的监理、鉴定、造价审核、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。
       第二十七条 物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时,维修资金使用按以下程序办理:
       (一)维修资金移交业主大会自主管理前,物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案,报维修资金管理机构审核同意后组织维修。
      (二)维修资金划转至业主大会维修资金专户后,业主委员会将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后,立即组织维修。
      (三)工程竣工验收合格后,物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。
       第二十八条 对已建立维修资金管理制度的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的,经相关部门认定后,由区房产管理部门组织代修,费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。