关于地租占中国房地产价格比例的再探讨

来源：红歌会网    作者：鱼雷快艇海鹰号
原标题：关于地租占中国房地产价格比例的再探讨
　　感谢刘杰先生从专业角度出发对拙文(“简单分析一下中国房地产价格的构成”)提出的批评。在刘杰先生所提出意见的基础上，在这篇小文中，与刘杰先生和各位网友就相关问题做进一步的探讨。
　　按照刘杰先生的估计，2015年，地租可占到中国房地产总价格的37%;按照“鱼类快艇海鹰号”的估计，2015年，直接地租和变相地租可占到中国房地产总价格的19%(刘杰批评文中所引用的5%仅是“鱼雷快艇海鹰号”所估计的直接地租)。
　　所以，取刘杰的估计为上限、“鱼雷快艇海鹰号”的估计为下限，2015年，地租占中国房地产总价格的比例约在20-40%之间。房地产企业主营业务收入约占当年中国国内生产总值的10%。据此可以粗估，房地产地租约占当年中国国内生产总值的2-4%。
　　根据2015年的中国分省收入法地区生产总值，营业盈余约占各地区生产总值之和的24%，生产税净额约占各地区生产总值之和的15%;两者相加，广义剩余价值约占中国国内生产总值的39%。分别取刘杰、“鱼雷快艇海鹰号”对中国房地产地租的估计，可以粗估，房地产地租约占中国经济中全部剩余价值的5-10%。所以，无论是取“鱼雷快艇海鹰号”的估计还是取刘杰的估计，房地产地租都是中国经济全部剩余价值中一个不可忽略但是较小的组成部分。
　　刘杰先生对“鱼雷快艇海鹰号”的批评主要集中在以下几个方面：(1)房地产企业主营业务成本中的土地购置费用不应采用当年的土地购置费用;(2)土地购置费用中只有政府直接用于土地开发的成本才是社会必要成本，征地拆迁补偿应作为地租;(3)房地产企业营业利润中的平均利润应按照销售成本的10%计算;(4)房地产企业所获得的地租还应该考虑到房地产企业占有的闲置土地因为土地升值而获得的资本利得(暂定名为“虚拟地租”)。
　　除了刘杰先生上述意见以外，“鱼雷快艇海鹰号”在前文中还犯了一个概念错误，误将主营业务收入扣除营业利润、主营业务税金附加以后的余额作为主营业务成本。实际上，全部成本除了主营业务成本以外，还包括销售费用、管理费用、财务费用等。下面分别就这几个问题与刘杰先生探讨。
　　刘杰先生所提出的第一个意见，无疑是正确的。问题是，在2015年房地产企业成本中所包含的土地购置费用实际上是在哪一年发生的?据2016年《中国统计年鉴》的有关数据，2015年，房地产企业房屋施工面积总量约74亿平方米，房屋竣工面积总量约10亿平方米;也就是说，现有施工的房屋，平均需7.4年才能完工。据此推算，2015年竣工的房屋，其土地的平均购置时间大约在7年前。此外，2008年房地产企业房屋新开工面积10.3亿平方米，与2015年房屋竣工面积大致相当。根据这些情况，可以取房地产企业2008年的土地购置费用作为2015年主营业务成本中所实际包含的土地购置成本。但是，这样一来，房地产企业的其他成本也要重新计算。
　　已经算出，2015年，房地产企业总成本57806亿元。以房地产企业2008年的土地购置费用(5996亿元)作为2015年的土地购置成本，此外2015年的竣工房屋总造价30552亿元;扣除这两项以后，房地产企业的其他成本(工资、利息、折旧、其他销售经营成本等)重新计算为21258亿元。
　　但是这样一来，包含在土地购置成本中的地租占房地产价格的比例就大大缩小了。按照“鱼类快艇海鹰号”原来的算法，土地购置成本约占房地产价格的25%;按照现在的取若干年前土地购置费用的算法，土地购置成本仅占2015年的房地产企业主营业务收入的8.5%。
　　下面再来探讨土地购置费用中哪些属于地租，哪些属于必要的社会成本。2008年的全国性土地收支数据比较难找到。暂取2010年的数据，与2010年的全国土地出让收入相比较，城市建设支出占26%，征地和拆迁补偿占46%(见http://news.xinhuanet.com/politics/2016-02/16/c_128721680.htm)
　　刘杰和“鱼雷快艇海鹰号”都同意，城市建设支出属于土地开发的必要社会支出，应算入房地产建设成本。分歧在于如何处理征地和拆迁补偿。笔者的看法是，如果被改变用途的土地原来没有用于其他生产活动或用于居住，或者改变土地用途并不影响原来的生产和居住活动(如农业土地改良)，那么显然，为了改变土地用途的唯一必要社会支出就是相应的基础设施建设(如“三通一平”)。但是，在现实的房地产建设中，多数情况下，如果社会不为原来居住在一定土地上的居民提供新的居住条件或者为原来耕种一定土地的农民提供新的生产和居住条件，房地产建设就无法进行。为了要给原居民提供新的居住条件或者给原农民提供新的生产和居住条件，显然必须要消耗一定的社会劳动;在笔者看来，因此而发生的社会劳动应视为房地产建设必要的社会成本的一部分。
　　当然，在现实生活中，肯定有一些被拆迁征地户是在实际上分享地租的;但是也有大量的情况是，被拆迁征地户所获得的“补偿”实际上还不足以满足他们必要的居住和生产条件。两种情况在现实生活中都存在。在没有更加确切信息的情况下，不妨将全部征地拆迁补偿都视为为了给原居民、原农民提供必要的居住和生产条件而发生的社会成本。
　　如此算来，城市建设支出、拆迁征地补偿两项合占土地购置成本的约四分之三、全部房地产价格的约6%。其中，刘杰、“鱼类快艇海鹰号”分歧的部分涉及土地购置成本的约一半、全部房地产价格的约4%。
　　刘杰先生提出，应按照销售经营成本的10%来估计房地产企业应得的平均利润。这样的假设恐怕明显低估了流通性资本主义企业的平均利润。以2015年中国批发业企业为例，其主营业务利润相当于全部主营业务成本的6.7%;以2015年中国零售业企业为例，其主营业务利润相当于全部主营业务成本的12.7%。需要说明的是，主营业务成本大大超出单纯的销售经营成本。如果取批发业和零售业两者平均，流通性资本主义企业的平均利润可估计为主营业务成本的9.7%。
　　房地产企业的主营业务成本应包括土地购置成本、房屋造价、房地产企业从业人员工资、固定资产折旧以及其他一些杂项。2015年，房地产企业从业人员274万人，房地产业城镇单位就业人员平均工资60244元、城镇私营单位就业人员平均工资41767元，取两者简单平均，可得房地产企业工资总额1397亿元。此外，2015年，房地产企业折旧总额597亿元。不考虑杂项，土地购置成本、房屋造价、房地产企业从业人员工资、固定资产折旧合计，得房地产企业主营业务成本38542亿元。
　　据此计算，2015年，房地产企业应得平均利润(38542亿元*9.7%)3739亿元，而实得营业利润6166亿元，超额利润2427亿元，占主营业务收入的3.5%。
　　另一方面，2015年，批发业的主营业务税金及附加仅占主营业务成本的0.6%，零售业的主营业务税金及附加仅占主营业务成本的0.7%，而房地产企业的主营业务税金及附加则占到主营业务成本的16.1%。由此估算，政府从房地产业中获得的“超额”税金为5935亿元，占主营业务收入的8.5%。
　　综上所述，对土地购置成本重新估算以后，其中可以落实的地租部分约占房地产总价格的2-6%。房地产企业的营业利润超出流通企业平均水平的部分，约占主营业务收入的3.5%;房地产企业缴纳的主营业务税金及附加超出流通企业平均水平的部分，约占主营业务收入的8.5%。
　　以上各项加总，房地产总价格中属于地租的部分约为总价格中的14-18%，其上限与“鱼类快艇海鹰号”的初步估计相仿。
　　此外，2015年，房地产企业的总成本与主营业务成本之差(即销售费用、管理费用、财务费用之和)是19264亿元，占房地产企业主营业务收入的27%。其中，财务费用主要是房地产企业所支付的银行利息，属于房地产企业向金融资本让渡的剩余价值。2015年，房地产企业负债总计约44万亿元。如果按照5%的利息率粗算，一年的利息支付额就要高达2.2万亿元(但是房地产企业负债中的一部分是房屋购买者的预付款，不需要付利息)。
　　最后说一下刘杰先生所提出的“虚拟地租”的问题。从房地产资本家的角度来说，因为未利用土地升值而产生的资本利得是可以算进账面利润的。但是正如股票债券升值产生的资本利得与当期剩余价值没有关系一样，因为土地升值而产生的资本利得也与当期剩余价值无关，而仅仅代表资本家有待实现的对未来剩余价值的某种索取权。
　　单就2015年来说，2014年至2015年，全国土地平均购置价格由每平方米5230元上涨至7748元。2015年，全国房地产企业待开发土地面积3.7亿平方米，当年土地购置面积2.3亿平方米，可以估算，有1.4亿平方米的土地面积属于从上一年结转而又未在2015年完成开发的。这部分土地在2015年获得的资本利得可以估算为：1.4亿*2518元 = 3525亿元，大致相当于当年房地产企业营业利润的57%、主营业务收入的5%。

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