宋朝的房契和地契

《清明上河图》中的宋代房屋 （资料图）

公元975年，农历三月初一，敦煌莫高乡定南坊，有一所小院正在出售。

这所小院的业主姓郑，名叫郑丑挞，他在售房合同上写道：

定南坊巷东壁上舍院子：

内堂一口，东西并基壹丈贰尺伍寸，南北并基壹丈柒尺玖寸；

又基下西房壹口，东西并基壹丈八尺肆寸，南北并基壹丈叁尺；

又厨舍一口，东西并基壹丈伍尺，南北并基壹丈陆尺；

又残地尺数：东西叁丈八尺玖寸，南北贰丈壹尺半寸。

院落门道，东至烧不勿，西至范□信，南至曲，北至街。

维大宋开宝八年岁次丙子三月一日，立契：莫高百姓郑丑挞。

从合同上看得出来，郑丑挞这所院子建在一个名叫定南坊的社区里，东边是胡人烧不勿（汉语音译）的房子，西边是汉人范某信的房子，南边是社区小巷，北边紧邻大街。

院子里有一间正房（内堂），一间厢房（西房），一间厨房（厨舍）。其中正房东西占地1.25丈，南北占地1.79丈；厢房东西占地1.84丈，南北占地1.3丈；厨房东西占地1.5丈，南北占地1.6丈。另有空地一小片，东西3.89丈，南北2.105丈。

假如这几间房屋的地基和空地都是横平竖直的长方形，那么我们就可以计算出它们各自的面积：正房2.2375平方丈，厢房2.392平方丈，厨房2.4平方丈，空地8.18845平方丈。进而算出整座院子的占地面积：15.21795平方丈，约等于15平方丈。

在古代中国，平方丈和亩都是很常用的面积单位，两者之间有确定的换算关系——60平方丈等于1亩，15平方丈等于0.25亩。郑丑挞的院子仅仅占地1/4亩，只能算作小院落。

再看一个大院落。公元1050年，一个名叫汪审非的徽州商人为了还债，被迫出售自家的院子，他也写了一份售房合同。这份合同内容较长，摘抄如下：

正房四间，南房两间，东房两间，灰草房十间，宅基南北陆丈柒尺，东西十陆丈肆尺，西南角地壹佰贰十玖步。

汪审非的房屋不少，院子不小。房屋总共18间，院子南北6.7丈，东西16.4丈。假如这所院子也是横平竖直，则面积是109.88平方丈，约等于110平方丈。前面说过，60平方丈等于1亩，则110平方丈等于1.83亩，将近两亩。

合同上还有一句：“西南角地壹佰贰十玖步”，这是什么意思呢？是说在院子西南侧，还有一块空地，面积是129步。

“步”是一个很奇怪的单位，在古代中国，它既是长度，又是面积。当长度讲时，1步等于5尺（隋唐以后的标准）；当面积讲时，240步等于1亩（春秋战国以后的标准）。汪审非家院子西南侧还有129步空地，折算成亩，就是0.5375亩，约等于0.5亩。把这0.5亩空地加上那将近两亩的院子，汪审非实际出售的不动产肯定超过了两亩。

春秋战国以前，亩非常非常小，1亩还不到200平方米。战国后期，亩突然变大，到秦始皇灭掉六国、统一度量衡的时候，1亩差不多等于450平方米。再往后，汉朝1亩大约470平方米，魏晋南北朝1亩大约500平方米，隋唐1亩大约700平方米，宋朝1亩回缩到大约500平方米，明清时又增大到600多平方米。1928年国民党政府统一度量衡，将亩跟平方米挂钩，规定1亩约等于667平方米。

千年前的卖地合同

即使在同一个朝代，亩与亩的实际面积也有天壤之别。在北宋中叶，有些地方的官府把农民土地分成五等，最高等是金地，240平方步为1亩；其次是银地，280平方步为1亩；再次是铜地，360平方步为1亩；然后是锡地，600平方步为1亩；最差是铁地，720平方步为1亩。你看，同样是1亩地，等级不一样，大小也不一样，1亩贫瘠土地的实际面积可能是1亩肥沃土地的两三倍！

官府为什么要修改面积标准呢？主要是为征收田赋时做到公平合理——土地质量差别很大，一亩肥田一年出产500斤粮食，一亩薄田一年出产100斤粮食，如果要求这两亩地的主人各缴50斤公粮，那对薄田的主人就非常不公平。把亩的标准一改，薄田的亩变得特别大，肥田的亩变得特别小，名义上每亩每年缴纳同样的公粮，实际上帮助薄田主人减轻了负担。

我们再看一份关于土地买卖的合同。公元999年，洛阳农民关廿四出售自家农田，地契上这样写道：

立绝卖田契人关廿四，今因乏资，愿将户下熟地二段，内收谷三担一百四十把，卖与□□为永业。立契日一色现钱交领，并无悬欠，空口无凭，立此文据为信。

这位关廿四在合同上并没有说明他出售的农田共有多少亩，只说“收谷三担一百四十把”，这是什么意思呢？

其实他说的是产量，所售农田的年均产量。“三担一百四十把”，其中的“担”是重量，1担等于120斤，3担就是360斤；“把”则等于“捆”，140把就是140捆。过去农民用镰刀收割麦子或者稻子，一般都会将谷穗连同秸秆一块打成捆，然后再运到打谷场上摊晒。关廿四要卖的那两块农田（“熟地二段”），正常年景每年能收获360斤粮食以及140捆秸秆。

用产量而不是面积来度量农田，在古代乃至民国时代的民间土地买卖当中很流行。上世纪30年代，中国地政学院派学员在浙江金华做调查，有这样一份调查报告：

按民间质剂，不书亩数，而书担数。所谓“田一担”者，大率以二亩半为中制。然有以二亩二三分为一担者，亦有以三亩二三分为一担者，大小相差几达一亩。

浙江金华民间买卖农田，合同上不写亩数，写的只是产量，一块耕地进行交易，田主不说卖了多少多少亩，只说卖了多少多少担。一般来说，1担相当于2.5亩耕地，但是因为土地肥瘠不等，也有2.2亩或2.3亩为1担，还有3.2亩或3.3亩为1担。同样的1担土地，有时候指3亩有余，有时候指两亩有余。